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成渝双城之重庆门户璧山 [复制链接]

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上周末,璧山半程马拉松开跑,人齐聚赛道上。天微冷,但挡不住这些人运动的激情。杨一的一个朋友是这场半马会的策划人之一,她兴奋地给杨一讲述了半马会当天的盛况。杨一今年去过几次璧山,对璧山印象非常好,关于璧山杨一发表些不成熟的小看法,各位阅后轻喷。

重庆的发展趋势

重庆的地形是四山夹两江,四条纵向山脉把重庆主城划分为3个区域,分别是西部槽谷、中部槽谷和东部槽谷。这些年来一直都是在发展中部槽谷的北区,从地图上也可以大致看出来,中梁山脉和铜锣山脉的南部收窄很明显,没有多大发展的空间,而且往南走,山更多,可利用的腹地就更小了,所以重庆这些年一直是往北发展。重庆向北,一是可开发面积大,二是地形略微平坦,开发成本略小。之前有人开玩笑问,重庆哪里最平?答案是江北机场的跑道,由此可见重庆的地形有多“险恶”。现在重庆依旧是一路向北发展,但同时也多了一条发展路径,一路向西。重庆为什么不再坚持往北走了呢?因为再往北走,就是邻水县和广安市,那是四川省的地盘,而且北面经济腹地并不大,尽管成渝一家亲,但重庆帮着四川的城市去发展,那就是为她人做嫁衣了。本身重庆主城的自己的区域都还没发展好,再加上资源也有限,肯定是要先让自己人发展起来。那重庆为什么开始往西发展呢?因为成都在重庆的西边。如果成都在重庆的北边,那重庆绝不会有现在的一路向西走的战略方针。成渝城市群是国家级战略,目前随着人口的逐渐减少,高铁等交通工具的深入发展,小城市的人越来越少,人口流出效应越来越明显,都市圈的抱团发展,才是未来的发展趋势。而位于这个国家级战略风口上的重要城市,就是璧山。可以说,璧山是整个成渝都市圈的桥头堡城市。璧山给人的心理感受是区县,但其实,若真把璧山当区县来看,那就完全是忽略了璧山的战略利好,与杀鸡取用牛刀无异。璧山真正的战略作用,应该是作为主城的“后花园”。作为一个真正意义上的公园城市,璧山要借助重庆的网红效应,逐渐转型为旅游城市。

璧山的发展优势

首先,作为主城传统“后花园”之称的缙云山,其到主城解放碑的距离,和璧山到解放碑的距离是一样的。也就是说,传统“后花园”并不存在距离优势,两者基本相似且类同。同样,在房地产领域,两者也有异曲同工之妙。蔡家跟北碚老城的关系,就跟西永与璧山的关系是一样的。同样都是隔了一座山,有天然的物理差距。西永与璧山之间是隔着缙云山脉,蔡家与北碚老城是隔着中梁山脉。这两个区域的客户属性也基本类同,都是内生性市场,以本地土著为主导,对外地客户的吸引力不是很强。这两个区域在房地产的价差关系上也基本相似。北碚老城的均价大概是蔡家的7-8折左右,璧山的房地产均价也差不多是西永大学城的7-8折。璧山和北碚老城(缙云山),非常相似。以后再单独详细讲讲璧山的房地产市场。第二,缙云山并没有多少可以娱乐、玩耍的项目,主要是因为高海拔带来的气温略低的避暑性玩耍,而璧山则完全不同,璧山的众多亲水性较强的公园、地势平坦、星空露营基地,再加上来凤鱼璧山兔等这些美食,璧山的整体可玩性更强;若你说中央公园也可以玩啊,地势平坦,有树有湖有景观,啥都有,那周末就可以去玩啊。你要这样想,还是有点太naive了。城市里的公园,修起来后有个最为明显的弊端——人的平均爽感是很低的。下雨天没人去耍,公园其实是处于闲置状态的,没有发挥出作用来;天晴了一大堆人去耍,人山人海,不知道的还以为赶集呢。(公园原理相关视频)人少的时候,你逛公园嫌弃公园配套不够,逛了个寂寞;人多的时候,又没有你安安静静的耍一下的环境和场景,你又嫌太吵违背了你微旅游的初衷。但璧山就不一样了,30多个公园你随便耍,体育公园、生态公园、儿童公园、汽车主题公园应有尽有,这个公园人多咱换一个公园耍,开车过去几分钟,一脚油门的事情。第三,在城市节奏日趋加快的背景下,人们的心理压力越来越大,“城市微旅游”概念开始兴起,也就是周一到周五在城市工作,周末去某个地方静心、玩耍、旅游,这种势头越来越明显。就像在成都,就有很多这样的地方,但是在重庆,杨一经常会觉得周末有空时不知道去哪儿耍,璧山其实可以去迎合这种城市化节奏的趋势,去打造一个真正的公园城市、旅游城市,来吸引更多的人来璧山玩。第四,据杨一小道消息打听到,璧山的大领导之前是环保园林出身,所以对园林景观这一块非常看重,整个城市的公园绿化环境非常不错;第五,璧山是所有区县中唯一一个与主城通了轨道交通的,从璧山到大学城只要5分钟,自从1号线璧山段开通后,我很多住在大学城的朋友抱怨道,一上车基本就没有空位了,不像以前,空座位随处可见。除1号线璧山段开通外,璧铜线也在如火如荼的开工,预计在年建成通车,届时铜梁到璧山只需要28分钟,待城轨快线27号线建成后,璧铜线还将与27号线互联互通,到时,铜梁至主城核心区只需要40分钟。一个区县,能被赋予到如此多的交通资源,几十亿上百亿的金额说砸就砸进去了,璧山应该是活成了所有区县最想活成的样子吧。没有人能随随便便成功。区域也是如此。

璧山的发展困境

但璧山目前也面临着许多发展的困境。首先,与主城核心区距离较远,当然这个主城核心区是指以解放碑为核心的中部槽谷,但如果以后西部槽谷发展起来了,成为另一个发展重心了,那璧山离下一个城市核心区也不算太远,整体居住的性价比非常之高;第二,璧山的城市知名度有点低,璧山有很好的内容和产品,但是“酒香也怕巷子深”啊。璧山的城市知名度其实是严重依附于重庆的,重庆火了,璧山才能火。“大河有水小河满,大河没水小河枯”。但重庆作为旅游城市火了,璧山却没有收获多大好处。洪崖洞、李子坝、云阳龙缸这些在抖音上都火了,带动了本区域的经济发展,但璧山呢,抖音上没啥内容可宣传的。这就是璧山的问题,有好产品,但是缺爆品,更缺产品的营销噱头包装能力。在美食方面,一说起兔子,大家首先想到的就是成都双流兔头,但大家往往想不起来璧山兔,虽然璧山兔已经火了很多年了。是双流兔头真的比璧山兔好吃吗?不一定吧,杨一去了成都多次后发现,真正好吃的兔头是在都江堰,而不是成都双流兔头。而都江堰为什么火,是成都火了然后带动都江堰火了。成都的城市营销宣传能力还包括带动其他区域火,不仅自身火,还带动其他区域火,形成流量矩阵,让自己屹立于流量池中,永远都是流量C位。从最近的成渝奥运会和丁真事件中,就可以明显的看出来成都的营销宣传能力,在整个中国城市圈里,都是一等一的水准。没有梗,我就自己造梗造话题,成都是把城市营销给玩的透透的。成都的城市营销宣传能力远大于重庆,也就造成了成都双流兔头的名声远甚于重庆的璧山兔。这两个兔子产品,其实根本不是产品方面的胜负,而是城市生态位的胜负。同样在美食方面,说起鱼,你想到什么?西湖醋鱼、万州烤鱼,你能想起来凤鱼么?你想不起来的,因为大家根本就不知道来凤鱼。一个产品被大众所知悉,并不一定是因为产品质量过硬而知名,而是它在客户的心智中,排名靠前。占领客户心智,才最关键,毕竟最后买单付钱的是客户。提到兔子想到双流兔头,提到鱼想到万州烤鱼,璧山兔来凤鱼总是被排在第二第三,甚至更后。科比曾经说过:第二,就意味着头号输家。是的,第二名的市场份额天然地要比第一名少很多很多。不然,当初上千个团购网站为什么要打,几百个打车软件为什么要烧钱做补贴。只有成为第一,才能占领最大市场份额。最后,目前的璧山并没有形成自己的核心竞争力。大家的城市规划都是类同的,主城9区并没有什么天然的差别,无非就是1个完整的区,复制粘贴成9个区。你有50万方商圈,其他区就修万方;你医院是二甲,其他区就修三甲的;你是树人小,我是巴蜀佬;区域竞争到最后,就是简单的各类配套的综合比拼,其实对于分区规划并没有非常明确且科学的规划。就像中国人开加油站一样,一个人开了家加油站生意很好,于是就有第二个、第三个、第N个加油站陆续出现,好像在中国人心目中就只有简单的零和博弈,不是我生就是你死。为什么不能像犹太人那样,你开加油站,我开小卖铺,他开小网咖,她开美甲店等等,大家和平共处,共建一个生态出来,而非要拼出个你死我活。大家如果经常坐轨道交通的话,应该会发现这样一幕:下雨天时,你刚出站,就会看见5-10个卖家都在卖雨伞。同样的伞,同样的价格,你离轨道站门口近一点,你卖出去的几率就大一些,毫无销售技巧可言。大清早的,那么多白领都还没吃饭呢,就不能有几个原本是卖伞的跑去卖早餐,你卖包子馒头稀饭豆浆,他卖小面抄手,她卖西施豆腐?年的中国历史是血腥且残忍的,厚厚的历史书中,满书都是两个字:生存。争而优则活,是刻在中国人基因里的。但城市规划不能这样,每个城市每个区域必须得有各自的分工。幸好,璧山还有这样的机会。璧山可以成为真正意义上的公园城市。我们在进化成人类前曾在大自然中待了29万年,我们的大脑告诉我们,其实人类本质上是喜欢大自然的,人们对田园生活天然就有一种不切实际的幻想,要不然你怎么解释“李子柒现象”火爆全球。城市中的一切都可以跟公园产生链接。别人都是在逼仄的写字楼群里办公,我们在公园里办公,累了就躺在草坪上看望天空听听鸟鸣,放松心境。别人都是在几十万方的商圈里逛街,我们在湖边逛街,坐在湖岸边畅谈,感受大自然此时是如此的可亲近。别人城市的马拉松都是城市马拉松,我们在公园里跑马拉松,用马拉松路线串起一个个大大小小的公园,时而穿过公园,经过高架桥,漂浮于桥上,一边体验竞争的压力,一边感受自然的张力。别人城市里的交通总是堵成长龙,我们的轨道在天上飞,人在地面走,智能交通系统覆盖全域,智能公园科技互动,高效、智能且有趣。几十年前中国被称为“自行车上的大国”,现在随着中国城市化的发展进程加快,中国又被称为“汽车上的大国”,骑自行车的反而成了少数,而且是某种意义上的高知阶层的代表物。富人
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