年重庆楼市走势如何？
事关区域发展，*策走向，供需变化，每一项，都足以影响今年的房价。
话不多说，我们直接上干货！
预测1：房价一定涨
年房价会跌吗？
回答这个问题之前，不妨先看下去年的数据：铭腾机构数据统计，年，重庆房价涨幅约为6%。
数据来源于铭腾机构
即使在去年那么难的情况下，重庆房价依然没跌，今年，更不存在跌的可能。
一方面，地价在涨，年全年，重庆新增了15块万元地，多个板块最高楼面价被刷新，成本涨了，房价大概率也不会降，不然开发商算不过来帐。
从年顶融以元/m2拿下中央公园地块，地价首度破万过后，中央公园板块热度不减。房企对它土地价值的认知度很高从更长的时间维度上看，中央公园历年来的地价走势就是标准的“长阳线”，年年稳定增长，表现突出。
11月24日，保利以20.5亿元总价，元/㎡的地价拿到悦来组团的一块土地，溢价率11.45%。这块地也是真的不便宜，挂牌价高达元/㎡，没想到溢价率还可以超过10%。
11月17日，龙湖颐天康养在大学城组团拿下一块土地，成交楼面价元/㎡。
在这之前，金科也曾两次出手在西永拿地。7月10日，金科以元/㎡楼面价在西永拿地。9月11日，金科+景瑞联合在上述地块旁边再拿一块地，楼面价元/㎡。看来，西永—大学城的土地，应该再也不会低于块钱/㎡了。再看南边。11月13日，鲁能竞得大渡口一块土地，楼面价元/㎡。溢价率27.24%。而早在6月30日，华宇就以元/㎡的地价竞得鲁能不远处的另一块土地。大渡口滨江一带的土地，应该也不会低于元卖出了。
年，重庆主城区的土地价格虽然名义上没有突破天花板，出地王，但是整体的土地价格仍然在不断攀升。另一方面，重庆的低价地已经消耗得差不多了。
年拿地的富力城，到去年年底卖出了差不多.6万方，剩下约万方左右，大概能卖上两年；
连续两年排名销量第一的融创文旅城，已经卖出约万方，除去约70万方的配套，剩下的不到万方。
而文旅城每年的销量，都在万方左右。
一旦这些限价盘清盘，重庆房价或将再上一个台阶，当然，这是后话了。
预测2：组团加速分化第1年
地段价值回归，核心区和远郊的房价差距会进一步拉大。
纵观全国一线城市，例如上海、深圳、广州，核心区和远郊的房价差距都在2.5倍左右。
重庆也会逐渐呈现出这种趋势。
原因有三：
1、核心区土地稀缺，南坪商圈和渝中半岛商圈都已经连续3年没有住宅土地供应了，只有观音桥还有少量土地供应，但也几近于无。
红旗河沟地块，以元/㎡成交，观音桥小苑一块地开拍，以楼面价元/平方米的楼面价。南坪商圈核心地块，以元/㎡成交。这意味着重庆核心土地价值开始回归。
红旗河沟地块
观音桥小苑地块
南坪商圈核心地块
2、核心区在售项目目前只有20多个，且多个项目都处于尾盘阶段，未来在售项目会更少。
3、成渝地区双城经济圈影响，成都春熙路附近房价已经卖到5万，相当于重庆北滨路的位置，而目前，北滨路房价还不到2万，差别2倍有余！
成渝共同发展，优先利好核心区，不管从供需还是城市发展角度，核心区都将迎来明显上涨。
除了核心区外，近郊区域，比如照母山、礼嘉、大竹林等热门区域也会涨，涨幅略低于核心区。
而远郊上涨动力相对较差，加之房地产项目多，供求小，房价会相对平稳，甚至还会有跌的可能。
预测4：重点主城附近区县机会年
年5月，重庆主城宣布扩容至21区，建立重庆1小时通勤圈，璧山、永川、江津等被纳入主城范围。
这12个新区今年将有大量*策扶持，招商引资，轻轨规划，产业下沉，对于开发商来说是个机会。
金科、龙湖、融创等已经开始布局区县，今年将有更多主流开发商进区县，区县房地产市场将迎来爆发。
“主城的地已经很少了，而且竞争激烈，开发商要扩大规模，只能往区县发展。”
那么对于购房者而言，区县的房子到底值不值得买？
如果看中了区县的山水资源，想去自住，可买，比如璧山是公园之城，自然环境很好，用来做康养之居是极好的。
但如果是考虑投资，需要谨慎对待。
以璧山为例，从年到年，5年时间璧山房价上涨了元/㎡，几乎翻了一倍，未来还能不能再翻一倍，需要打个问号。
数据来源于铭腾机构
预测5：中介与开发商深度绑定贝壳们为什么如此凶猛？这张图显示得很清楚，在你不买房的时候，链家的门店提供介绍各种免费的服务，让你知道他、认识他。在你买房子的时候，如果你是要卖房再买，你要去打听房价，它在你门口就有，你要卖房子你要找经纪人。如果你只是要买房在网上搜索，贝壳今年在搜索引擎上投入了大量的广告，你现在随便搜，出来的第一页面一定有贝壳找房。搜索引擎拦截，门店就在家门口平时去询问房价的时候一排一排放在那里。如果这些都没有碰到贝壳的经纪人，那你去售房部看房的时候一定会碰到贝壳的经纪人。买房的客户被经纪人全方位的拦截，线上线下、远距离近距离。在年的时候，贝壳做的所有工作都是在宣传自己是一个平台，宣传你买房子可以找我搜索，我有很多信息给你看。最后的结果是售房部的自然来访在明年一定会越来越少，这是我觉得我看到贝壳很猛的地方。明年你的售房部门口客户来了可能就在门口被截走了，甚至还没有来。因为信息全在他那里，我刚刚前面也聊到50%的区县购房者和20%的外地购房者，能帮上他们的是经纪人，重庆是一个特别特殊的城市，就是购房的人群里面50%的区县购房者，这太恐怖了。预测6：改善产品刚需化
最近两年，重庆供地的最大特点是小地块居多，且容积率偏低，大部分都控制在2.0以内。
重庆普遍容积率降低是从去年开始的，一直持续到今年，基本上整个重庆的平均容积率这两年下来没有高于2的，大概在1.8~1.9，容积率代表的是舒适度。容积率越高基本就是大高层，容积率越低可以是小高、洋房、别墅等等。已经两年整个重庆容积率的平均值低于2了，我觉得这个趋势还会再持续至少三年。因为重庆今年在今年、去年提出来的整个城市发展的口号是建设高品质的宜居城市。我们以前的那种筒子楼、那种五梯十几户的房子以后没有了，只有在二手房市场才会有，建设高品质的宜居城市不是口号，是目标、也是结果。最后反映到我们这几年的土地供应，基本80%的土地都不会高于2，未来也还是这样的。供应的土地容积率不高以后，同样的土地建出来的房子就会越来越少，以前这一块土地可以建30层，那30层如果每一层是8户，那就是户。如果现在只能建10层，同样一块土地它建设的方式是4×10就是40户。这样城市的商品房套数会减少。所以这也是我觉得整个重庆新房市场的房价一直会涨的原因，产品有关系，供应有关系。
市场逐渐进入以改善产品为主流的时代，高层、洋房、别墅三种业态的市场份额由之前的“”转变为“”。
但市场购买力不足，高端客户容量有限，大部分高端产品去化艰难。
导致的结果就是高层产品供不应求，存销比只有4.1，也就是说，市场库存只够支撑4个月左右。
数据来源于铭腾机构
而洋房同质化严重，去化压力陡增，别墅更是不温不火，存销比高达13.5。
数据来源于铭腾机构
今年，刚需产品将继续供不应求。
而改善产品迫于销售压力，会逐渐刚需化。不过这个刚需化指的并不是品质下降，而是面积会变小。
也就是说大部分开发商会选择通过控制面积控制总价，小户型洋房、洋楼将是大势所趋；
最后，高端产品会更趋于个性化、定制化。
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