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案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，法院应适用案外人异议程序进行审查
裁判要旨
案外人以享有租赁权为由排除案涉房屋的强制交付的，因租赁关系存在争议，执行法院不得直接带租拍卖，而应适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查，相关当事人如对该裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。
案情简介
一、年9月，关于何健与泽珲公司等民间借贷纠纷一案，重庆一中院作出本案执行依据（）渝一中法民初字第号民事判决书，后原告何健在被告泽珲公司等因借款万元在公司名下案涉房屋设定抵押并取得他项权证。
二、年5月23日，因泽珲公司等怠于履行债务，重庆一中院作出（）渝01执号公告，拟对案涉房屋进行评估、拍卖，限上述房屋的使用人限期申报房屋租赁或其他使用情况，逾期视为无人使用，该院将在公开拍卖后予以强制交付。
三、公告后，三案外人分别申报自己租赁权先于何健抵押权利形成，日期在前的《房屋租赁合同》各一份，并主张对案涉房屋的租赁权，被执行人泽珲公司对三项租赁事实均认可。
四、年8月8日，重庆一中院作出（）渝01执号执行裁定，对案涉房屋进行带租约拍卖。
五、何健提出执行异议，请求对案涉房屋进行不带租约拍卖。年10月14日，重庆一中院认为不能审查确认案涉房屋的租赁事实虚假，应进行带租约拍卖，并作出（）渝01执异号执行裁定，驳回何健的异议。
六、何健提起执行复议，认为三案外人提交的《房屋租赁合同》是为帮助被执行人泽珲公司逃避债务，恶意串通而伪造的证据，请求撤销异议裁定。
七、年12月28日，重庆高院作出（）渝执复37号执行裁定，驳回何健的复议申请，维持异议裁定。
八、何健提起申诉。年3月19日，最高法院作出（）最高法执监号执行裁定书，撤销重庆高院复议裁定，重庆一中院带租拍卖执行裁定与异议裁定，发回重庆一中院重新审查。
裁判要点
本案争议在于案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权能否排除房屋强制执行的问题。
首先，案涉房屋的强制执行分为两个层次，一是权属的强制转让，二是强制交付。三案外人主张对案涉房屋享有租赁权，可提出案外人异议。该异议成立的，在法律效果上，虽不能排除案涉房屋的强制转让，但可排除强制交付。
其次，本案中执行法院（重庆一中院）在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。
最后，执行法院（重庆一中院）未对三名案外人所提异议进行立案审查，而直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，属于适用程序错误。本案中申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。
实务经验总结
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前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，针对案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权并排除房屋强制执行的相关问题，总结要点如下，供实务参考。
一、案外人租赁权是实体权益，能否排除被执行人名下案涉房屋的强制执行，核心在于租赁权的设立节点。因案涉房屋权属转移，根据买卖不破租赁的原则，并不影响租赁权的实现，故此时案外人异议仅指排除案涉房屋的强制交付或要求法院对案涉房屋带租拍卖。
二、若申请执行人为金钱债权人，因追债执行案涉房屋，则租赁权在案涉房屋保全执行措施之前就成立的，案外人主张租赁权可以排除强制交付。若申请执行人为抵押权人的，其对案涉房屋的变价款具有优先受偿权，则租赁权在案涉房屋抵押之前就成立的，案外人主张租赁权可以排除强制交付，但案外人与被执行人恶意串通、阻碍执行的除外（见延伸阅读，前妻/夫以另一方名下案涉房屋在设定抵押之前签署的长期20年/19年的租赁合同提出的排除强制执行的异议）。
三、案外人以享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除案涉房屋强制执行的，法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。但案涉房产查封在前租赁在后，执行法院可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（年）第二十六条的规定，解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害，且此时并可适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。
相关法律规定
《民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（年）
第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
本院认为，本案的争议焦点为三名案外人与泽珲公司之间的租赁关系能否排除执行法院对案涉房屋的强制执行。
人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。依据相关法律规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。在本案执行过程中，重庆一中院在案涉房屋张贴公告，限期要求房屋使用人向该院书面申报房屋租赁或其他使用情况，逾期未申报的，该院将在公开拍卖后予以强制交付。三名案外人在期限内向法院提交租赁协议，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。鉴于本案申请执行人和三名案外人就是否存在租赁关系存在重大争议，执行法院宜将三名案外人的主张纳入案外人异议程序立案审查，并作出裁定，相关当事人如对裁定不服的，应通过执行异议之诉解决。本案中，在是否存在租赁关系有重大事实争议的情况下，重庆一中院未将三名案外人所提异议进行立案审查，直接作出带租拍卖裁定，并通过执行异议、复议程序解决租赁关系能否排除执行问题，适用程序错误。虽然申诉人何健未将程序错误列为申诉事由，但对重要程序问题，本院可以依职权予以纠正。另外，尽管重庆一中院已经将本案指定重庆市璧山区人民法院执行，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，本案仍应发回重庆一中院重新审查。
案件来源
《何健执行裁定书》
延伸阅读
关于案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权并排除案涉房屋强制执行的相关问题，我们检索到下述典型案例，以供读者参考。
（详见下期推送）
作者
李舒唐青林龚炯
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