牧青按语
近年，文旅地产很火，也很热闹。但有时火得有点一塌糊涂、一败涂地，一方唱罢一方休，先有融创接手万达文旅；后有融创接手山水文园。万达并没有“万事如意”，李辙终究是没“辙”了，倒是融创始终是主角。接盘后的融创是搅局者，还是终结者？是否可以持久融合一切、走出创新发展之路？看过融创不少盘子，好多都在建中，即使接手别人的，也没比原先红火到哪里去，倒是风卷残云、一阵紧似一阵的收拾残局，愣是没有看出门道来，文旅江湖着实是搞不懂了。
来源：执惠（tripvivid2）
孙宏斌最终选择了出手接盘，山水文园老板李辙终究“没辙”，最终选择清盘退场。6月2日，融创官宣开发建设浙江省海盐滨海国际度假区——杭州湾融创文旅城。李辙一手推动的，载有山水文园转型宏图的浙江海盐山水六旗国际度假区，也由此被“抹去”，成为融创文旅城体系新的一员。一度，地产玩家进入文旅领域，大量的资金、资源砸入，以文旅项目撬动土地获取，堪称攻城略地，文旅地产项目遍地开花，在公开的文旅项目投资名单中，他们一直是主力。这使得文旅领域的产品供给、产品模式等带来巨大变化，也直接或间接导致文旅项目地产化倾向在大环境以及企业自身因素多重作用下，不少文旅地产大盘陷入危局，上述山水文园项目即是一个显例。小玩家或中小玩家陷困退场，大玩家进场接盘，这是命运的殊途，命运的分叉，他们能否再见？几番轮转，文旅地产江湖，依旧热闹，只是物是人非。一那个文旅地产狂奔的时代去年2月中旬，浙江山水六旗国际度假区（位于浙江海盐）施工方相关负责人告诉执惠，因拖欠工程款，该项目已全面停工。融创接盘带来转机。“项目在（今年）5月已重启，5月20日正式协议签订，股权交割完成，”上述负责人透露，对拖欠的工程款，融创列了一个付款计划，今年年底付清。这次接盘，并不算意外。早在今年月3日，即有知情人士告诉执惠，与山水文园的浙江海盐项目密切相关的国内top5房企（其实就是融创）已看项目，有可能接盘，当地*府是推手之一。而此前当地*府也给到山水文园“最后通牒”：今年（年）过年前引入新股东盘活项目，否则“撤场”。山水文园老板李辙自有不甘。来自山水文园及知情人士的信息显示，为避免清盘退出，李辙此前已在寻求将山水文园其他部分资产变现，以及引入其他投资方入局助力。但结局未如愿。这个结局，成为那个文旅地产狂奔时代的一个显眼注脚。年-年，山水文园扬起国内独家合作的国际IP六旗娱乐的大旗，寻求从单纯地产到文旅地产的转型，大规模进入文旅地产领域，分别在浙江嘉兴海盐、重庆璧山、南京溧水签约落地的度假区、主题小镇项目，单个项目亿左右，拟总投资超亿元（自然有不少水分）。这和曾经中弘系（号称“小万达”）掌舵人王永红的选择有类似。在商住地产等项目获得“大胜”后，王永红也开始了多元化转型，其中年即已拿下的海南填海造岛项目——如意岛项目，拟投资超百亿，另在济南、浙江安吉、三亚半山半岛等地，多面开花布局文旅项目。在尝试了影视、手游、主题乐园和文旅地产等生意后，最终将重注压在文旅地产领域。而百强房企之一，号称“河北地王”的荣盛发展在年也已开始布局文旅。不完全统计，到年下半年，荣盛发展已在秦皇岛、野三坡、承德、邢台、衡水、*山、九华山、神农架、海南、成都、西安和南京等地布局了4个康旅项目。彼时，更大的大佬恒大许家印计划投资亿元开发建设海南海花岛，集中签约江苏、贵州等地6个大型文旅项目，开始谋划构建以恒大童世界为主打产品的文旅综合体。当时王健林算是站在文旅地产顶峰者之一，南昌、合肥万达城已开业，重庆、桂林万达城开工，长沙、西安、海口“万达城”项目签约。年，万达文旅已算基本完成全国布局，其旅游收入超70亿元，同比增长近四成。那真算是一个“好时代”，主动与无奈被动的的双相交织下，愈加多的地产商躬身入场。当时，留给纯地产的市场空间已然走小，土地价格逐渐高企，加之地方*府对地产商拿地门槛要求提高，地产宏观调控*策加码，土里刨金的粗放式地产开发模式，已逐渐被更精细化的运营方式所取代，“大鱼吃小鱼”的市场挤压，已在不断压缩类似山水文园、中弘这类中等往下的地产企业的市场空间（比如拿地已难有突出优势），地方开发更多成为（偏）巨头大佬的游戏场或角斗场，山水文园需另寻新路。同时，文旅业的发展态势进一步显现，其之于一地产业经济发展重要性凸显，而地方*府也期许摆脱或弱化单一的土地财*模式，对大型文旅（地产）项目有了更多期待和热衷：、文旅项目有可能摆脱传统住宅地产的一竿子买卖模式，既带来项目周边的土地升值，也激活周边人气，带来更多的商流人流，带来超过住宅地产的更长远经济收益；2、大型文旅综合体项目，文娱、商业等对推动当地就业，优化产业结构等也有助力。这也就使得基于文旅项目名义去拿地，相对传统住宅项目拿地更容易、更便宜，文旅外衣、地产内核的项目开始流行，诸如山水文园拿着的国际IP充当了“敲门砖”，它找到了一个潜力新战场。文旅IP、资金、资源等，诸多地产商各显其能，在海南、云南、长三角等区域，多番撬动。高峰急转的节点，出现在年7月0日，万达与融创联合公告称，万达将十三个文化旅游城项目（南昌、合肥、哈尔滨、无锡等地，部分已开业）的9%股权转让给融创，融创以.95亿元收购万达项目76个酒店（后被富力地产接手）。钱，是致命要素。王健林彼时给出的原因是，转让项目能大幅降低万达商业的负债，这次回收资金全部用于还贷。而若不转让，部分项目的继续投建运营，也还需大量资金支持。而王永红的中弘系也陷入危境。这个激进扩张的“非巨头”，在年面临多个项目停工、逾期债务规模不断扩大的危机。艰难推进的如意岛项目全部股权也被迫转让他人。山水文园也不顺。据知情人士透露，早在年开始，山水文园就开始为项目找接盘者，包括不限于*府背景的基金机构、国内某头部房企等，但未能敲定，价格可能是主因之一。那时山水文园的境况没有最近这么糟，该项目约亩住宅用地是筹码之一，另文旅地产领域的基本面本质上也过得去。李辙可能希望实现项目溢价交易。二大小玩家命运分叉、物是人非王永红当前的信息已基本“遁迹”。而山水文园在重庆和南京的项目，也不乐观。此前有知情人士告诉执惠，对山水文园的重庆项目，当地*府可能会更多接手操盘，不想看到烂尾项目出现。但这一信息尚未得到官方确认。山水文园算是观察文旅地产玩家命运分叉的有效体。由曾经的“高光”入场到现今的退场落寞，有着多重主客观因素的共同作用。其一，房地产调控*策变化，房住不炒的多番强调，房地产交易市场变化，那些非一线、强二线的城市，地产整体交易走低，市场观望情绪走高，传统的高周转受制；其二，银行贷款环境变化，从银行获取大量资金推动地产及文旅项目建设的传统模式，转动受阻，地产商资金承压加剧；其三，地方*府考量变化，其对文旅项目包括文旅地产项目的认知与策略有变，如上所述地方*府对文旅地产中文旅的属性比重已较以往多有看重，是一个囊括住宅、商业、文旅文娱等，能带给城市绵续活力的综合项目，而不太希望依然仅仅是一个地产项目。这从山水文园海盐项目被要求乐园与住宅项目几乎同步推动建设，也看出一二。其四，文旅地产项目操盘企业的能力，包括资源整合能力、文旅项目运营操盘能力等，这又涉及到项目的模式、企业资金体量包括获取外部资金的能力和卖房能力、合作IP强弱、项目选址优劣、内部管理强弱等密切相关。这些影响项目进度，也影响地方*府的信心。文旅地产项目一直遵循着一个循环逻辑，即地产售卖回流资金反哺文旅、文旅运营增值地产包括抬高周边区域商业价值。文旅项目来撬动，地产板块建设及售卖前置，后接文旅项目运营。但上述四重因素的多向作用，使得这一循环时有卡壳，进而导致文旅地产项目资金压力、运营能力叠加垒高，抬高项目危机，尤其是其中的资金危机。曾有媒体报道称，如意岛预计一期项目完成后将带来.63亿元的销售总额，实现57.02亿元净利润，将解决王永红的危机，但他没能等到这一刻。地产商的资金压力或危机，已再愈加绷紧。寻求更多融资渠道成为一个选择。近期荣盛发展推动物业板块上市，不排除增加新的融资渠道的考虑。没钱，让李辙“没辙”。近期出现资金危机的新华联文旅，也有戚戚同感。新华联文旅也由曾经的纯地产企业，转寻文旅转型而来，但转型多年，地产收益仍是绝对重头。部分可以理解为文旅项目投资回报较慢，也可理解为文旅项目运营不及预期，本质还在于依赖地产收益，但文旅地产项目的布局弊端，项目模式弊端，以及不乐观的业绩、多个项目推动的大量投入等，将资金、债务等风险叠加。年，新华联文旅出现近五年来最差业绩，营收和净利润双双同比下滑。疫情影响下，其今年一季度营收同比下滑6.%，净利润由盈转亏，亏损3.3亿元。而其近期短期偿债压力也可能加剧。（甚至我们也可猜测到，疫情影响应该加快了山水文园最终清盘退出海盐项目的进程）而新华联文旅控股股东新华联控股持续的前者所有股份，已累计被冻结和被轮候冻结，原因在于新华联控股资金极度紧张，多个债务违约，就算出售旗下优质资产，也难真正纾困解危。新华联控股近期表示拟引进央企或国企等战略投资者。目前主要两个情况：、国资战投不一定成功引入，危机进一步加剧；2、成功引入，不排除公司控制权发生变更。这对新华联文旅来说，应都不算好的结局，但这就是现实。价格将可能是影响不同结局的关键因素之一。若出现第二种结局，比之山水文园，应稍好些。市场的洗牌变革，即如是，谁让中小玩家抗御风险的能力偏弱？国资、大玩家比如融创等，成为更多的潜在接盘侠。近两个月，除了接盘山水文园项目，打造杭州湾融创文旅城，孙宏斌还拟在武汉、南通、桂林和河南新乡落地文旅城。早在融创年业绩会上，孙宏斌曾表示，今年的并购机会肯定比往年大很多，我们内部把它定义成洗盘年，远远超过任何一轮机会。他同时表示，在价格合适时，会卖掉一些持有的资产，比如酒店、商业甚至一些乐园，但同时也有新的产业项目在做等。大玩家仍在做强。而王健林在卖掉文旅城后，也有重启文旅项目动作，兰州、延安等地已签约，金额都是百亿之巨。这是文旅地产的未了之局，江湖尚热闹，只是有人已退场，有人不舍离场。来源：执惠（tripvivid2），旅思马记获授权发布原标题：文旅地产狂奔时代未了局：败退出局、接盘洗牌、再进场，命运殊途图片来自Unsplash，基于CC0协议授权相关阅读▼（点击图片直接阅读）相关阅读▼马牧青：*原民俗村：从红极一时到一地鸡毛马牧青：疫后景区：勿跟风复制，宜特立独行马牧青：景区自救：疏流、蓄流和开流马牧青：漫谈旅游胜境、环境和情境马牧青：“中央号”文件：乡村振兴是目标，城乡融合是路径马牧青：文旅融合的路径是还原生活马牧青：乡村旅居的缘起、背景与实践马牧青：文旅融合，先找准融合点马牧青：观光在于“景”，休闲在于“境”
马牧青简介
文化学人，旅游资深专家；
北京青蓝文旅规划设计院院长；
北京绿维文旅集团总策划师；
中国城市科学规划设计研究院旅游总规划师；
中国管理科学研究院专家咨询委员会委员；
乡村旅居倡导者与践行者，市场定位“倒行逆施”法和旅游规划“四点论”倡导者。
邮箱：muqingchina
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