TUhjnbcbe - 2024/8/26 17:07:00
一位网友因工作原因去大学城看房子，惊讶的发现，平平无奇的大学城竟然把洋房的价格卖到了建面1.8万/㎡！并且，这个卖高价的楼盘“现场超级火爆”、“办卡的排起了长队”。（图片源于网络）路过的网友们纷纷表示“看不懂不理解”、“凭什么买那么贵”、“这个价格为什么不去买北区”？（图片源于网络）（图片源于网络）也有网友认为，楼盘周边“王炸”配套，建面1万8可以接受。（图片源于网络）建面1.8万/㎡在重庆楼市是什么水平？上周重庆楼市的成交均价在建面元/㎡。拿着建面1.8万/㎡的价格预算，可以在北区热门板块选到很多品相还不错的楼盘。大学城这个楼盘，标出建面1.8万/㎡的底气在哪里？去看房的人又是什么心理？他们觉得贵不贵？01这个有争议的楼盘是龙湖香港置地·学樘府。（学樘府营销中心）学樘府位于西永，由龙湖与香港置地联合开发。所处的位置算得上西永板块的尽头，在1号线尖顶坡站附近，尖顶坡下一站就是璧山。距离主城核心区（以观音桥为坐标）大约有30公里左右。学樘府还没开盘，在蓄客阶段。即将推出的是建面94—㎡的洋房、大平层，总价区间在万—万。单价未定，但去看过的购房者爆料说，洋房建面均价在1.8万/㎡。（图片源于网络）大家对学樘府的价格有这么大的争议，原因有三点。第一，西永的板块气质偏刚需，以跑量为主。很多人去西永买房子，除了肯定板块本身的价值，更重要的因素是它比较便宜。在大多数人的印象中，西永就不是一个能够卖出高价的板块。第二，虽然学樘府的配套还不错，但距离核心区远。西永同类型产品里，比学樘府位置更中心、离核心区更近的项目都比他便宜。西阅星辰，距核心区（以观音桥为坐标）22公里左右，建面约99㎡装修洋房的建面均价在元/㎡左右。华科蔚来云著，距核心区（以观音桥为坐标）20公里左右，套内约84—㎡大平层的建面均价约元/㎡。按理说，楼盘和核心区的距离应该是和价格的高低成正比，但学樘府离核心区（以观音桥为例）有30公里左右，却卖得最贵。（图片源于网络）第三，再把范围扩大点，在主城区其它板块中，比学樘府更靠近核心区的改善型住宅，要么价格和它基本持平，要么比它更便宜。我们以建面元/㎡筛选了核心区在售住宅：九龙坡的万科彩云湖，套内约79-㎡的装修高层，建面均价约元/m。华润万象城旁的悦府，一期已售罄的装修大平层，套内约㎡、建面均价约元/㎡。又以建面元/㎡筛选了北区在售住宅：礼嘉的礼悦江山，套内约㎡、㎡的洋房，建面均价元/m起。园博园旁的万科金开悦府，建面约-㎡装修洋楼，建面均价约元/㎡。再举一个例子。即将开盘的“重庆地王”荣安九龙壹号，已经可以在网上查到备案价格。建面均价1.9-2.1万/㎡，比学樘府贵不了多少。显然，不管是与西永外的洋房和大平层对比，还是与西永内的洋房对比，学樘府把清水洋房卖到建面1.8万/㎡的价格，真的有点贵。02我们这些旁观者看学樘府的洋房价格觉得贵出天际。但是，去学樘府看房子的人对这个价格很淡然，觉得“不算贵”、“可以接受”。和现场看房子的人、项目置业顾问聊过之后，我们找到了原因。1，二手房的甜头西永有一个神奇的现象：一般只有商圈附近有人气，比如龙湖U城、龙湖拉特芳斯一带；离商圈稍微远一点的地方，人气就稀疏很多。以龙湖U城为中心点，直径3公里内，是西永配套最全、人气最足、入住率最高的小区域之一。而当年买了龙湖U城房子的业主，也因此尝到了房价上涨带来的甜头。（龙湖U城周边小区房价）当年，龙湖U城一期的开盘价格在套内元/㎡左右，现在二手房的建面均价约元/㎡，比早年开盘时翻了近3倍。并且，龙湖U城在西永二手房市场里有溢价能力，售价能比周边其它二手房小区卖得更高。而放眼整个沙坪坝，龙湖U城的二手房均价也比区域均价高出元/㎡左右。（龙湖U城二手房房价）学樘府紧挨龙湖U城，也沾了配套的“光”。步行10分钟的距离，可以到1号线尖顶坡站、龙湖U城天街。对买房子的人来说，除了学校，最刚需的配套就是轨道和商业。（从项目看U城天街）（学樘府区位图）西永卖得比较便宜的项目，通常周边配套还没成熟，或者位置比较吊角。学樘府虽然离主城核心区的距离远，但胜在小范围内的配套已经呈现。建面1.8万/㎡的价格，恐怕是已经把配套的溢价算了进去。就算是这样，有了龙湖U城珠玉在前，置业顾问说，许多之前买了龙湖U城的老业主，都在