前言
在网络世界，最近大家仿佛是瓜田里的猹，上蹿下跳；
在现实世界，我们也来吃吃重庆即将到来的第二轮土拍的瓜吧。
今天重点讲西部槽谷。
第一轮土拍，西部槽谷已经凭借接近％的高溢价和不低的楼面价，证明了科学城的市场高热度和高认可度。
同时更让重庆一举成为全国土拍溢价率最嗨的城市之一，实在有点刚！
根据克而瑞那张流传于论坛的预供地图来看，第二轮土拍：
西部槽谷供地主要集中在土主与微电园之间、大学城南路与曾家大道之间、金凤含谷之间。
这些地块也引发出几大疑问：
西部槽谷开发的几大方向以及边界现在进入到哪里？
最高溢价是否会打破％？会出现在哪块地？
土主与金凤一北一南，竞争关系如何？
带着问号，我决定踏上踩盘之旅。
01
出了微电园轨道站，映入眼帘的就是高新天街的工地如今居然修得这么高了。
坐车来到最靠近土主方向的地块，这块地其实就在团结湾、桂语九里、远洋山水赋的交叉点之间，体量算是比较大的了，有亩多。
（图源克而瑞）
在一条货车横行的小路，我冒着小小危险拍下了这块杂草丛生但十分平坦的地块。
另一块靠近轨道站的地也很大，接近亩。但因为周围很多都在封路施工，所以试了2条路都无法进入。
把它们拉通看，我发现3个现象：
1、微电园以北一纵线以西这个三角区，依然还有很多连片的空地可以开发。（但相比南侧的金凤拓展空间还是非常有限的）
虽然土主与微电园北侧几块地的楼面价价差基本在20％，短期无法超越，但是从溢价来看，拥有国际物流园（还可能有科学城高铁站）的土主未来将是房企们重仓的又一高地。
2、从物流园到微电园，万科、融创、东原、远洋、金科、华润、绿城、中建信和、龙湖......近5年已经有约20家房企密布，可见房企对板块的信心。
3、微电园土主一带，是很核心的位置，人流大，配套成熟，有轨道隧道大桥，有融创茂奥莱等商业。
区位功能也很多样，既能够承接成渝双城经济圈的发展红利，同时又能够更近距离的联通两江新区。
所以，我目测这轮2块地应该和上轮土拍周边起始价左右，成交价起的2块地，价格情况差不多。
02
往大学城南路方向走，路边围挡挂满了科学城的规划图。
沿途城市界面很新很宽阔很平坦。树荫也比中央公园茂密，完全没有顶着大太阳的焦虑感。
周边的重大、第一实验中学、树人思贤小学等让我感觉自己好像被浓厚的教育气息包围，我太爱了！
大学城南路地块，其实就在佳兆业新盘和金阳第一农场背后。
和路面有一定的高差，不知道修完会如何。
大学城的新盘没有西永微电园的密集，参考近年来地块周边佳兆业、康田电建的2块地成交价，和第一轮附近地块的起始楼面价，
我估计这块近60亩的地，起始价不会低于，成交价不会低于。
不过因为地块太小，一般不会做高低配，大概率又是一个纯洋房吧。
沙区的教育资源，不断往大学城、土主、井口转移。板块内最大的期待值，除了轨道当然就是科学城的教育资源倾斜。
旁边的新项目以的成交价拔高了整个区域的地价，也侧面反映出大学城南侧地块的稀缺性。
03
去往下一个曾家地块的路上，我遇到了一个让我直呼的神奇蛇皮路线。
于是我打了个车到美丽新城，本来以为这里路特别窄，社区也很老（手机只剩8％的电，我要找充电宝都没地方找），谁知道上个坡就“豁然开朗”——
背后还有这么大片的空地！是在下小看了！
其实大学城曾家片区的价值，目前虽然不能和大学城核心区抗衡，但是已经算是目前科学城的一个佼佼者区域。
近一年很多房企布局。甚至附近的龙湖改善新盘，卖出了板块内目前最高的单价（洋房建面）
曾家周边目前的开发程度较低，以厂房及未开发地块为主，附近有西永综保区、英业达、广达等厂区。
居住氛围目前肯定是谈不上的，但是正因为存在开发红利和洼地价值，所以板块的价值正在彰显。
按照旁边龙湖的拿地价看，这块地成交价应该也不会低于。
（图源克而瑞）
04
最后，我来到了金凤的2宗地块。
没想到有块地就在高新区政务服务中心和金凤佳园公租房的旁边。
要是不告诉我这是个公租房，我还真以为这个看起来崭新整齐的小区是高层新房呢。
来到金凤我才知道，这里真的还有大片大片大片大片的空地可以开发。
平坦空旷得好像望不到尽头，夕阳和被余晖侵染的云层都看得清清楚楚，没有任何视野遮挡。
在我看来金凤这块地很可能成为本轮西部槽谷的溢价之王。
金凤的现状当然比不过开发已经超过十年的西永大学城，它的位置与北区相距甚远，也没有什么配套。
但它是西区未来的重点发展方向：
有高新区管委会，有科学城金融街，有科学大道、科学公园、科学会堂三大标志性项目，有轨道交通、多所公办校资源倾斜......等等规划加持。
但它有无限的想象空间：
金凤含谷是西部槽谷向南最好的城市拓展区域，西永大学城都再也找不到这么连片的空白区域了，擅长做大盘的房企这下又有了发挥空间。
这次金凤亩＋40亩等供地，是科学城启动以来金凤的首次住宅供地，可以说代表着西区开发正式进入“金凤时代”。
它的土拍成绩，一定程度上将代表着科学城的影响力。我们拭目以待。
05
实地感受一圈下来，对于开头的三大疑问我已经基本有了答案。
科学城的重点开发区，除了西永商务中心区（西永组团的地理中心位置）附近，目前集中在：
向北发展微电园以北的土主物流园。依靠土主西永井口等隧道和大竹林大桥等，与两江新区连接，实现双轮驱动。
向西发展大学城曾家，打通缙云山连接璧山这边的“西二槽”。
向南发展金凤含谷寨山坪，和九龙坡打成一片。
而打破％高溢价的地块可能因为调控不会再出现，但毫无疑问西区这次的供地依然会出现房企争抢和高溢价预期，特别是金凤可能会出现大黑马。
微电园土主地块，需求旺盛，但同质化竞争比较严重；
大学城曾家地块，价值更加彰显；
金凤含谷地块，需求暂时不大，但可以享受第一波土地红利。
总之，他们各自都有各自的优势。
有意思的是，土主与金凤一北一南，目前都处于嗷嗷待哺的阶段，它们的资源竞争关系会更加明显。
究竟是与北区更亲近，配套支撑相对更多的土主更具有洼地价值，还是科学城极核之地，有充足拓展空间和发展规划的金凤更具有洼地价值呢？
欢迎大家在评论区聊聊自己的看法。
总之，西区开发已正式进入“金凤时代”，让我们一起期待重庆第二轮土拍，西区的表现吧！
E·N·D
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原创：玉如意
校对：玉如意
主编：南城旧事
总编：浮云
图源：网络、实拍
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