我从来不是龙湖粉，也不是龙民，但就房子在10年以上的保值性，毫不夸张地说，龙湖的盘可以吊打市场上99%的盘。
至少在重庆就是这样。知识星球我也是这样说的：重庆值得持有10年以上的盘首选龙湖。今天这篇文章算是为龙湖免费做广告了，但本着为读者负责的态度，为了把“为什么龙湖的盘值得持有10年”这个问题讲清楚，免费做广告就做广告吧！
第一点还是我上期提到的圈层问题（参考重庆买房首先看圈层！），重庆选筹的最高境界就是圈层，能够达到这个阶段的已经不是一般的有钱人了，而是真正的有钱人--高净值人群，这个客群的最大特点就是负债少净资产多，持仓能力特别强。这也是我反复提到的，二级市场，不管房市还是股市，主力人群决定了资产的长期走向。为什么茅台能从十年前的80多涨到现在多，而8块钱的大妈股十年了还在10元以下徘徊？显然，茅台的主力比大妈股的主力更有持仓能力和突破的勇气。
龙湖就是重庆楼市的“茅台”，虽然看着价格贵，但是安全保值。为什么最保值？两点：客群筛选和物管。首先龙湖的价格筛选了客群。价格机制是第一道屏障，能够筛选最适合龙湖的“龙民”，不仅要买得起龙湖的房子，还要养得起龙湖的房子，单是这一点就与一般的开发商有天壤之别。龙湖的开盘价以及后期的物管费要比周边的普通盘贵20%-30%，像龙湖春森彼岸年就飙到套内了，江北区均价才5、6千。龙湖的物管费也很高，高层收出了其他开发商洋房的物管费，而且现在还要提前一个季度缴纳，这都是重庆一般工薪阶层难以接受的。
除了价格，龙湖在筛选客群上可以说做到了极致。年，龙湖提出了浸入式观察的客研方式，对客户7天的全生活场景进行跟访。以两江新辰项目为例，龙湖花费个小时，对个家庭进行跟访，研究潜在客户的生活轨迹，获取大样本量的基础客研数据，由客研、研发、景观、精装的工作人员组成，深入每个具有代表性的家庭，浸入家庭的各类生活场景，找到客户的各类因住宅产品缺陷而造成的生活痛点并详细地记录。
研究客户上，我认为龙湖是做得最认真的，并且持之以恒地做了二十年。年重庆直辖开始，龙湖最早的盘--龙湖花园第一次树立了重庆高品质小区房的标杆，不仅全封闭式的管理，绿化覆盖率更高达45%，而那时重庆能贴砖的单体楼都算上档次了。龙湖的产品标准一直高于同业，最关键地是，别的开发商研究房子，龙湖首先研究人。年重庆房价才几百块，龙湖花园就要卖多，在那个小区房都还凤毛麟角的年代，龙湖敢卖这么贵，没有大量真实的客群调研是没有底气的。重庆不缺有钱人，缺的是好产品，我认为这是龙湖一直以来坚持的市场判断，也就可以理解为什么龙湖这些年从来不担心高价策略下的销量问题。龙湖向龙民传递了这样一种消费逻辑：因为这是龙湖的房子，代表着品质，代表着财富，龙湖的房子能比别的房子持有更长时间，所以龙湖的房子就该这么贵。
龙湖花园航拍景观（房龄20年）
龙湖通过品鉴会等渠道来聚焦高净值人群，这是龙湖对龙民负责的体现。而现在的开发商为了卖房子是来者不拒，没有这个魄力，也没有这种前瞻的意识。这让我想起去年推荐的一个江北嘴的网红盘，据说他们有一个匪夷所思的筛选，就是只要主城身份证的人，而且优先选择体制内人群。之所以这样筛选，是因为他们的物管公司统计，过去拖欠物管费最多的是区县户口，为了后期能收齐物管费他们不得不这样做。当然这只是据说，也没有DISS区县人民的意思。只是为了强调筛选客群真的真的非常重要。
筛选客群不仅决定了前期的准入门槛，也决定了后期的物管水平。我们都知道，现在龙湖的物管满大街都是了，但是那些非龙湖的盘，即使换了龙湖的物管，他们仍然没有得到质的飞跃。
去年踩盘就发现，龙湖物管入驻的非龙湖盘，如金鹏金岭，鹏润蓝海，安保系统比起正宗的龙湖盘，如龙湖江与城，龙湖U城有较大的差距。一是安保的严密性，二是保安的水平。龙湖的放行每一次都要经过业主同意，不管是外卖小哥还是装修工人，不管进出频率多高，只要不是业主，龙湖都要“拦截盘问”，尽管我觉得过于死板也不方便，因为我那些龙民朋友每天都要接到物管的放行电话，安保搞得太严格了，老实说，其他的万科，保利没有一个能达到龙湖的安保水平。第二个就是保安的水平，保安的水平决定了安保的水平。保安其实在很多小区都是摆设，请的多是些退休老头，没有同业经验，没有经过专业培训就上岗了，当然工资也很低。龙湖物业的保安可以说是重庆保安的巅峰了，身高以上，年龄，气质，形象也有较高的要求，起薪比起一般的物业要高很多，龙湖保安起，其他给顶天了。这样的结果当然是，龙湖的保安流失率低，能够保持高水平的安保，这也是来自于龙湖前期筛选了客群，保证了物管费的缴纳，所以，这一切都是循环，龙湖是正向循环，其他渣盘则是恶性循环：阿猫阿狗来者不拒，交不起物管费，物管不作为，物管水平越来越低，小区环境越来越差，老化越来越快，越来越不值钱。
除了安保水平高，龙湖的物管还有很多细节做得比别家好。比如业主有什么事拨打龙湖全国客服，漏接或者挂断，龙湖的物管会不厌其烦地给你回拨过来，会不断询问还有哪些未解答完毕的问题。这是我拨打其他物管从未体验过的。尽管我觉得没必要，但沉下心来思考，这种细致到极点的“龙式服务”为什么能在重庆这样粗放的码头城市得到认可？为什么平均月薪5、6千的重庆，龙湖的房子卖到0还有人接盘？而且大部分接盘侠都不是外地人。到底重庆人是穷是富，龙湖不关心这个问题，龙湖只关心--重庆有一种有钱人叫龙民，他们不仅有钱还有文化，懂得欣赏龙湖的作品，并且愿意付费，即使付出砸锅卖铁的代价。
经过了二十多年的精心耕耘，龙湖在重庆卖的已经不是房子，而是圈层。龙湖的确已经成为了一种信仰，龙湖的口号“善待你一生”深入人心。直到今天，我身边还有人会以拥有一套龙湖的房子作为奋斗目标甚至是梦想。尽管龙湖的房子也有各种毛病各种维权，总体来说，因为龙湖品牌的聚焦和客群筛选，龙湖的房子长期的价格表现（10年以上）优于大部分楼盘。比如最早的龙湖花园还要比它旁边的加新时代印象均价贵左右，房龄还要老2年。所以在重庆这种新房癌严重的城市，地段分析可能完全失效。
龙湖花园成交均价（来自链家网）
但就绝对涨幅来说，龙湖的盘只能说及格。因为龙湖的开盘溢价特别高，比周边的楼盘至少要高20%。从最早的龙湖花园到现在的龙湖舜山府，尘林间，无一例外都是走高价路线。而且，龙湖还有一个致命伤，就是拿的地段都特别渣。龙湖水晶郦城所在的区域当年还是一个烂泥坑没有多少人看得上，但是龙民完全就是凭着对于龙湖品质的信任和期待高价买了这个房子，没有多少人是奔着投资的目的。不出所料，龙湖确实有点石成金的能力，让这个烂泥坑摇身一变成为了高端居住区。
龙湖盘的长期价值需要结合自住性与金融性综合分析，很多人都想寻求自住兼投资的完美方案，我认为只有龙湖最合适。如果普通盘卖，龙湖要卖1,10年后，普通盘翻倍涨到2，龙湖涨到，为什么龙湖没有翻倍呢？因为开盘的时候，龙湖就吃掉了你30%的溢价，只分了你70%的收益。为什么龙民还是趋之如骛想上车龙湖盘？按理说，龙民非富即贵，都是很有资产意识的房精了，能接受30%的品牌溢价，还是龙湖的消费属性占据了上风。如果你看过龙湖今年推出的巅峰之作--舜山府，你就能明白，什么才是龙湖？什么才是赏心悦目的豪宅？牺牲30%的溢价又算什么。毕竟房子的仪式感，体验性，圈层所带来的隐形权益，才是新一代龙民所