喜欢城市之间的霓虹，也爱山水之间的自由
by小蒋同学
很多人都说重庆现在房价贵了，对年轻人来说，在重庆奋斗，有高房价带来的焦虑，也有高房贷带来的苦恼。买房和不买房谁最幸福，每个人都有着不同的看法。子非鱼，焉知鱼之乐，马云说十年后房价如葱,这句话要是加一个前提肯定没错,那就是农村的房子或者县城的房子。
很多年前人们都说重庆主城房价贵，回周边县城和农村老家的压力或许更小些，比如璧山，虽然璧山现在房价也涨了不少，其实很多人不知道，璧山现在周边有很多乡镇，还有几年都没有涨多少的便宜房子。今年发布的《小镇青年报告》显示，30%的小镇年轻人实现了有车、有房和经济独立，主要由于房价低，消费水平不高以及父母的帮助，从表面看起来，年轻人回到乡镇上生活是过得比较滋润的。
从刚需的角度看其实万的房子和周边县城乡镇上20万的房子没什么区别，都是住人的。但是大家忽略了一个问题，其实房子本身不值多少钱，它带来的周边配套的教育，医疗和工作等资源才是价值的本质。一个重庆主城万的房子从周边配套资源价值看，的确是乡镇上房产的十倍以上，这个房价当然也就合情合理了。
从投资买房的角度看，有钱当然选择在主城区购买，若县城人口常年处于净流出状态，没有人口和产业支撑，房子一定是越来越不值钱，而投资能赚钱是搭乘了优质城市的经济增长，买优质城市的房子是在分配优质城市的财富，确定性强，收益高。
01要买重庆城区的房产
重庆的城区由于多中心的满天星布局，并没有像北京，上海，成都那样的五环之歌，重庆总的来说就两个环，一个是一环，北到童家院子，南到鱼洞，东到陈家坪，西到蔡家长生。二环就是现在新兴的龙兴，水土界石等组团。光这个二环以内就需要填充上千万人口，重庆现在一环内的人口就接近千万，二环的面积已经足够支撑重庆未来20年的发展了。虽然重庆是一个多中心的城市，但是不管是刚需或者投资，我都建议到重庆主城2环内购房，很多人会提出，涪陵，万州有高铁，高铁很快就到了重庆主城，我为什么不在这些区县买房呢？还有人说璧山环境好，后面还有轻轨到主城，为什么不在璧山买房呢？那就跟随小编继续往下看。02区县人口流入主城区
随着经济的发展，人才将源源不断流入大城市。年轻人最后大部分不会留在农村和县城，而是去大城市寻找机会，我们的邻国日本目前的房子大量过剩，截止目前为止已经有多万套空房，大量小城镇成为无人区，随着人口老龄化加剧，越来越越多的房室被遗弃。人口长期向日本的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）特别是东京圈集聚。重庆现在区县人口只有璧山一个是净流入的，涪陵是持平的，其他区县人口全部是净流出。但璧山的人口流入很大程度是得益于大学城和西永的发展和重庆把重点引进的工业项目放置在璧山，让璧山承接了主城的产业。以前重庆周边区县虽然有点泡沫，但还不是很严重，二手房交易也是有序进行，交易活跃，买卖双方大多能随行就市，房价大都能接受。但这二年来周边区县房价越涨越高，二手房价格高昂，但要成交却很难，曲高和寡，有房抱着侥幸心理想在高点才卖，而刚需一族却买不起，很多年轻人结婚也只是买县城的新房，现在很多区县出现了一个奇怪的现象，新房相对好卖，价格贵，二手房便宜，无人问津。03实体经济发展才是支撑楼市的基石
重庆人都知道渝北区的房价贵，但是为什么贵呢？经济基础决定上层建筑，只有经济的发展，才是楼市的奠基石。拿渝北区来说，大家都知道，重庆最早的中心区域是渝中，但是中心地区的土地大部分都已经被开发完了，由于渝北区的地势开阔以及得天独厚的条件，随着两江新区的成立，为了城市圈的拓展，才有了后来“一路向北”的发展。渝北区有着独有的区位优势，拥有江北国际机场、重庆北站两大交通枢纽，轨道交通4条线路方便出行，并且紧邻寸滩码头，可以说，渝北区是集水、陆、空、轨道一体的立体式交通，这也大大促进了渝北区甚至大重庆的贸易往来，一定意义上带动了以旅游业为代表的的各行各业的发展。其次，渝北区森林覆盖率达38.09%，城区绿化率达45%，位于主城区前列，中央公园、碧津公园等大大小小的公园彰显着其不可撼动的生态优势。如果说这些先天条件为渝北区房价的上涨埋下了伏笔，那其在*策及大环境下的产业优势、体制优势就是为房价持续上涨借力。从产业上来说，渝北是重庆市最大的汽车制造业基地，智能终端企业与现代新兴产业齐头并进。从体制来看，与两江新区融合发展，达到双赢。正是因为渝北区在四大优势的助力下，截至年上半年，渝北区GDP总额在重庆市排名第一，也正因为如此，渝北区房价持续上涨，从贝壳找房成交数据来看，年7月渝北区新房参考均价就已高达元/㎡。我们再来看看GDP总额排在末端的巫溪县、城口县，因为外流人口较多，当地没有较好的经济发展，从安居客成交的数据来见，这类县城的房价均价仅在元/㎡-元/㎡之间。所以我们不难发现，区县的经济相对主城落后，并且周边配套也不完善，达不到更高的增值空间，房价虽然随着大环境上涨，但最后也难以超过主城。04区县进城买房是大势所趋
从年重庆购房数据（数据来源搜房网）分析，主城区人民只占据二手房购买人群的15%，其余42.5%一个是外地购房者，另外42.5%是区县人民。看来主城人新房癌有点严重。但从另外一个侧面也反映出，周边区县人民成为重庆购房的主力*。可以预计几年后，大部分的区县年轻人都会因为工作，教育等资源，到重庆主城区买房，而区县的房地产市场将会进一步萎缩，这是大势所趋，无法逆转。05置换郊县房产投资主城
投资的本质是资产的置换，影响房价的关键是短期看金融，中期看土地，长期看人口，随着农村人口加快向城镇化转移，年就有多万的农村人口进入了城市，县城里的有钱群体往市里转移，地级市里的有钱群体跑到省会去置业，省会和市里那些有钱富豪们却是冲到了一线城市和国外去投资。而县城里的房子是不是就卖不出去了呢？其实不然，物以类聚，人以群分，在房地产市场中也是遵循着这个原则。在房地产市场中也有很大一部分人跑到县城来购买房产。比如60后、70后群体还是存在着“落叶归根”的想法，年轻的时候在外打工挣了钱于是返乡置业，也消化了一大部分的县城里的房产。还有很多县域范围内的农村可以用宅基地换取地票之类的东西，转而去县城换取房产。但是这类群体只占少数，相对郊县与主城，绝大多的群体最终还是选择了主城。那么问题就来了，十年后县城里的房产是否会无人购买？随着城市化进程的加速发展，每年差不多有1%的人口向城市转移。按这个比例来算十年里就会有1.2亿——1.5亿的农村人口转移到城市。我国的城镇化水平也会从现在的60%，上升到70%。可是像广东、浙江、江苏等等这些沿海发达省份，如今的城镇化已经达到了70%，十年后基本上达到80%城镇化率的饱和程度。一些地级市、省会城市，以及那些都市圈周边小城市，会因为交通环境的改善，而吸引了一部分人群从县城、农村或其他地区的转移。过去在郊县置业，可以购到市里所没有的良好的生态环境，现如今，郊县也存在工业污染的问题；过去在郊县置业，价格便宜是强大的购买吸引力，现如今，炒房客炒高了郊县的价格，致使其面临着有价无市的尴尬局面。大多数郊县住宅只能以自住为主，想购来进行投资或出租是不太可行的。而且在十年时间里，随着国家的宏观调控，受限购*策影响，房地产不仅在县城无法继续大量销售，那些三四五线城市也会出现同样的滞销现象。只有一线城市都市圈范围的房产和一些具有一定房发展潜力的省会城市或潜力城市才有可能保持着一定的保值性。根据优胜劣汰的原则，那么，县城的房子便无人问津。最后，我由衷的建议大家，尽可能把区县的房子置换到主城，未来重庆主城的房价会和周边区县拉开巨大的差距。·END·
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