龙门阵财经·出品
（璧山区）
这是龙湖首次对璧山地块刷存在感。那么问题来了：龙湖为什么“想通了”，要去“区县”？
龙门阵财经认为，这跟龙湖对城市发展的判断逻辑强关联。不要忘了，今年年初，龙湖也首入了巴南。
龙湖璧山地块
龙湖要在璧山做什么？
此前，有媒体这么猜测，
“这三块土地所在的区域位于璧山绿岛新区南部片区组团，延续了璧山一贯的山清水秀景象，业内猜想，此次首进区县，意味着重庆龙湖的战略调整，或将在此大力扩展其刚刚亮相的养老版块。”
龙湖真是只把璧山当成美丽乡村，发展养老？龙门阵财经认为，龙湖对璧山的定义，没那么肤浅。
龙湖的拿地逻辑其实从来未改变：
拿主城每个核心区的土地，挑选能代表城市发展重心的区域和板块，现在的，或者是未来的。
或者换个说法：随着城市扩展，璧山区，就是龙湖判断的，未来的主城区之一。
落子绿岛新区逻辑
落子绿岛新区，首先是龙湖对城市格局的判断，璧山区“融入”主城，龙湖看中其未来发展的潜力，这可以和龙兴比较。
从渝中区驱车出发，到“绿岛新区”和到龙兴的时间差不多，巧合的是，龙湖同时重仓了龙兴和璧山。
①区位上
一北一西。
龙兴：两江新区范畴，被定位为未来主城东部的城市副中心；
“绿岛新区”：重庆的第二个国家级高新区。
璧山区和主城区大学城，一条隧道之隔，一直是“主动融入”的过程。8月8日，全长3.7公里长的轨道交通1号线尖璧段（大学城尖顶坡到璧山），缙云山隧道全面贯通，预计年底，轨道交通1号线璧山-重庆通车，璧山距离主城又近一步。
璧山是“双轨，三高速”的立体交通布局：
②产业上
无论是龙兴，还是璧山，都是走的“产业聚集—人流聚集—消费聚集—产业升级—再聚集”这样的螺旋上升式发展结构，使产业与城市建设融为一体、互为支撑。
龙兴：以高端制造业和现代服务业为主导产业；
璧山高新区：作为重庆市第二个国家高新区，建成面积约17平方公里，R＆D占GDP比重达2.65%，高新技术产业产值比重达43.5%。
8月23日，比亚迪也与璧山区签订了投资合作协议，计划投资亿，建设动力电池项目。
③从资源来看。
龙兴：目前已建成亩龙湾森林公园，正在启动四大公园建设的前期工作。
绿岛新区：“重庆绿岛新区”城市建成区33.53平方公里，整个璧山区公共绿地达万㎡，人均公园绿地面积28㎡，并推进“海绵城市”建设，“一河六湖十八湿地”框架展露雏形，城区水域面积占比提高到10.5%。
龙湖拿下的绿岛新区地块，容积率1.0～1.2，加上公共交通便利，是目前主城少有的近城区优质地块，其实非常适合打造龙湖极为擅长的城市低密度住宅（而非养老产业）。
④从进入房企来看。
无论是璧山，还是龙兴，诸多开发商都是重兵囤积，龙湖又怎么可能丧失其“重庆一哥”的话语权？
它要做的，只是伺机而动，选择其中的优质、成片土地而已。
龙兴：龙湖、两江置业、金茂、融创、金科、中航、碧桂园、国瑞控股；
璧山区：金科、龙湖、恒大、新欧鹏、富力、中建、弘阳等。
近年来璧山人口流入逐年增多，人口的不断涌入使得常住人口快速增长，城镇化率快速增长，为璧山带来了大量的人力资源和消费需求，促进城市发展进入“快速发展期”。
（数据来源：锐理机构）
璧山区还有一个利好，第二机场。目前，重庆主城第二机场正在正式公开择址，璧山积极争取在云雾山东侧正兴镇预留二机场，这座机场撬动的不仅是主城西部与渝西片区的发展，未来肯定会开通多条国内、国际航线。
龙门阵财经询问到的城市规划专家称，璧山成为第二机场所在地，是大概率事件，定址时间就在今年年底。
至于坊间流传的“璧山区、第十区”，相信不是龙湖择子璧山的理由，无论行*区划上璧山是否属于主城区，它的区位、产业、资源优势上，已经融入主城区。
另一个礼嘉？
落子绿岛新区，还有龙湖对未来城市核心地块的提前布局，龙湖擅于花5~10年时间，开垦城市新区的红利，然后让自己成为最直接的受益者。
一个案例是新牌坊，另一个案例是礼嘉。
龙门阵财经认为，龙湖在新牌坊后，走的路子可以用股市里“打新股”的概念解释——
通过经济、区位等指标分析，寻找新区并伺机进入。20年来，龙湖一直是在寻找“下一个新牌坊”的路上，堪称是“龙湖打区域新股”。
跟中国的经济逢“8”是节点一样，仔细梳理龙湖在渝的区域板块发展逻辑，逢“8”同样是节点。
年，龙湖落子了新牌坊（龙湖花园）；
年，龙湖落子了礼嘉（龙湖悠山郡）；
年，龙湖落子璧山。
向北——向北——向西，龙湖在寻找下一个重点发展的核心区域，绿岛新区正是龙湖打的又一只区域新股。
举个例，年以前，龙湖拿下礼嘉悠山郡多亩土地时，楼面地价在0元/㎡左右，年，龙湖再次重仓礼嘉0亩土地，楼面地价达到多元/㎡，年年底，龙湖再次礼嘉拿地，楼面地价元/㎡。
再看这次龙湖拿地璧山区的楼面地价，近亩的土地，比5月份进入璧山区的房企们，价格低约元/㎡。
龙湖进入一个区域，还擅于“自成一派”，再以自身为吸附力，吸引其余房企周边在周边扎根入驻。
房企璧山区拿地，更愿意围着秀湖公园转，龙湖地块距离秀湖公园，驱车10余分钟，但距离“传说中的第二机场”，位置却比秀湖公园更近。
这算是“龙湖式造城”——比如年的礼嘉，当时籍籍无名，但10年后，其已经是“下一个新牌坊”。
那么年龙湖入驻的璧山“绿岛新区”，有没有可能成为“下一个礼嘉”？来源：龙门阵财经
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇