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TUhjnbcbe - 2021/1/8 13:50:00

龙门阵财经·出品

(璧山区)

这是龙湖首次对璧山地块刷存在感。那么问题来了:龙湖为什么“想通了”,要去“区县”?

龙门阵财经认为,这跟龙湖对城市发展的判断逻辑强关联。不要忘了,今年年初,龙湖也首入了巴南。

龙湖璧山地块

龙湖要在璧山做什么?

此前,有媒体这么猜测,

“这三块土地所在的区域位于璧山绿岛新区南部片区组团,延续了璧山一贯的山清水秀景象,业内猜想,此次首进区县,意味着重庆龙湖的战略调整,或将在此大力扩展其刚刚亮相的养老版块。”

龙湖真是只把璧山当成美丽乡村,发展养老?龙门阵财经认为,龙湖对璧山的定义,没那么肤浅。

龙湖的拿地逻辑其实从来未改变:

拿主城每个核心区的土地,挑选能代表城市发展重心的区域和板块,现在的,或者是未来的。

或者换个说法:随着城市扩展,璧山区,就是龙湖判断的,未来的主城区之一。

落子绿岛新区逻辑

落子绿岛新区,首先是龙湖对城市格局的判断,璧山区“融入”主城,龙湖看中其未来发展的潜力,这可以和龙兴比较。

从渝中区驱车出发,到“绿岛新区”和到龙兴的时间差不多,巧合的是,龙湖同时重仓了龙兴和璧山。

①区位上

一北一西。

龙兴:两江新区范畴,被定位为未来主城东部的城市副中心;

“绿岛新区”:重庆的第二个国家级高新区。

璧山区和主城区大学城,一条隧道之隔,一直是“主动融入”的过程。8月8日,全长3.7公里长的轨道交通1号线尖璧段(大学城尖顶坡到璧山),缙云山隧道全面贯通,预计年底,轨道交通1号线璧山-重庆通车,璧山距离主城又近一步。

璧山是“双轨,三高速”的立体交通布局:

②产业上

无论是龙兴,还是璧山,都是走的“产业聚集—人流聚集—消费聚集—产业升级—再聚集”这样的螺旋上升式发展结构,使产业与城市建设融为一体、互为支撑。

龙兴:以高端制造业和现代服务业为主导产业;

璧山高新区:作为重庆市第二个国家高新区,建成面积约17平方公里,R&D占GDP比重达2.65%,高新技术产业产值比重达43.5%。

8月23日,比亚迪也与璧山区签订了投资合作协议,计划投资亿,建设动力电池项目。

③从资源来看。

龙兴:目前已建成亩龙湾森林公园,正在启动四大公园建设的前期工作。

绿岛新区:“重庆绿岛新区”城市建成区33.53平方公里,整个璧山区公共绿地达万㎡,人均公园绿地面积28㎡,并推进“海绵城市”建设,“一河六湖十八湿地”框架展露雏形,城区水域面积占比提高到10.5%。

龙湖拿下的绿岛新区地块,容积率1.0~1.2,加上公共交通便利,是目前主城少有的近城区优质地块,其实非常适合打造龙湖极为擅长的城市低密度住宅(而非养老产业)。

④从进入房企来看。

无论是璧山,还是龙兴,诸多开发商都是重兵囤积,龙湖又怎么可能丧失其“重庆一哥”的话语权?

它要做的,只是伺机而动,选择其中的优质、成片土地而已。

龙兴:龙湖、两江置业、金茂、融创、金科、中航、碧桂园、国瑞控股;

璧山区:金科、龙湖、恒大、新欧鹏、富力、中建、弘阳等。

近年来璧山人口流入逐年增多,人口的不断涌入使得常住人口快速增长,城镇化率快速增长,为璧山带来了大量的人力资源和消费需求,促进城市发展进入“快速发展期”。

(数据来源:锐理机构)

璧山区还有一个利好,第二机场。目前,重庆主城第二机场正在正式公开择址,璧山积极争取在云雾山东侧正兴镇预留二机场,这座机场撬动的不仅是主城西部与渝西片区的发展,未来肯定会开通多条国内、国际航线。

龙门阵财经询问到的城市规划专家称,璧山成为第二机场所在地,是大概率事件,定址时间就在今年年底。

至于坊间流传的“璧山区、第十区”,相信不是龙湖择子璧山的理由,无论行*区划上璧山是否属于主城区,它的区位、产业、资源优势上,已经融入主城区。

另一个礼嘉?

落子绿岛新区,还有龙湖对未来城市核心地块的提前布局,龙湖擅于花5~10年时间,开垦城市新区的红利,然后让自己成为最直接的受益者。

一个案例是新牌坊,另一个案例是礼嘉。

龙门阵财经认为,龙湖在新牌坊后,走的路子可以用股市里“打新股”的概念解释——

通过经济、区位等指标分析,寻找新区并伺机进入。20年来,龙湖一直是在寻找“下一个新牌坊”的路上,堪称是“龙湖打区域新股”。

跟中国的经济逢“8”是节点一样,仔细梳理龙湖在渝的区域板块发展逻辑,逢“8”同样是节点。

年,龙湖落子了新牌坊(龙湖花园);

年,龙湖落子了礼嘉(龙湖悠山郡);

年,龙湖落子璧山。

向北——向北——向西,龙湖在寻找下一个重点发展的核心区域,绿岛新区正是龙湖打的又一只区域新股。

举个例,年以前,龙湖拿下礼嘉悠山郡多亩土地时,楼面地价在0元/㎡左右,年,龙湖再次重仓礼嘉0亩土地,楼面地价达到多元/㎡,年年底,龙湖再次礼嘉拿地,楼面地价元/㎡。

再看这次龙湖拿地璧山区的楼面地价,近亩的土地,比5月份进入璧山区的房企们,价格低约元/㎡。

龙湖进入一个区域,还擅于“自成一派”,再以自身为吸附力,吸引其余房企周边在周边扎根入驻。

房企璧山区拿地,更愿意围着秀湖公园转,龙湖地块距离秀湖公园,驱车10余分钟,但距离“传说中的第二机场”,位置却比秀湖公园更近。

这算是“龙湖式造城”——比如年的礼嘉,当时籍籍无名,但10年后,其已经是“下一个新牌坊”。

那么年龙湖入驻的璧山“绿岛新区”,有没有可能成为“下一个礼嘉”?来源:龙门阵财经

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