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TUhjnbcbe - 2021/1/10 2:45:00
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未来3年看重庆楼市。

重庆目前主城九区,各区的优劣势分明,北强南弱。

作为母城的渝中,自然没有谁能撬动其地位,但是由于其开发最早,资源基本已经利用,所以想买到房很难,不仅贵,而且少,升值空间虽然大,但是一般人能买到吗?

另外,一路向北的*策使得江北渝北成为了最大赢家,再随着这两年炒房团的作用,江渝北的房子已经上了一个台阶,以礼嘉,悦来,中央公园为代表的板块,房价一路高歌,也是一房难求,最近虽然市场不景气,但是房价却已经上去了,就未来3年来看,应该不会有很大涨幅了。

对于北碚区,其主要看点在蔡家,属于两江新区和自贸实验区,但是同样,概念一出来就已经炒了起来了,而且现在配套开发也还差得远,还有待考证起涨价的支撑。另外就是离悦来较近的复兴那一截了,可以对比举人坝。

南岸和巴南区处于重庆的东南方向,南岸的南坪已经是商圈,茶园在重庆东站部署的那段时间也是炒了起来。巴南目前较为落后,不管是产业,教育,轨交,商业,开发基本全面落后,唯独绿化可能好点,因为还没开发嘛,网友戏称“巴南区”,同时由于无实质性的利好*策,所以起“潜力”有点过于巨大。目前唯一*策利好——“两江四岸”,对于巴滨路一带的房子算是利好,小有潜力。

九龙坡和沙坪坝都处于主城西部,切都是被中梁山一分为二,沙坪坝靠主城一侧房价早已经水涨船高,九龙坡由于重庆西站的修建,也已经炒了起来。科技城*策一出,对于大学城和陶家都是一大利好,由于现在处于楼市遇冷期,房价尚未上涨,同时,其与主城间隔一座中梁山,这才是主要考虑因素,现在那边还是荒凉之地,交通和建设都还很落后,想买的要考虑清楚了在下手。

最后就是大渡口了,大渡口的房价在整个重庆主城算是最低的了,但是利好却不断,北区土地消耗殆尽,重庆一路向西的声音不断,加上成渝城市群的概率,一路向西的附和声也很大;外加两江四岸改造*策,对大滨路的提档升级;大渡口万达即将开业,重大利好的兑现;重钢的搬迁,有利于改善环境,提升品质;同样与西站相隔不远。不利因素:轨道交通落后;万达还需引流;开发程度还不够;无核心产业群。

总之,相对来说,我看好大渡口未来发展,落后的,总会跟上去的,利好*策多。

短期内,重庆房价很可能持续下跌;但在未来2、3年内,重庆基于良好的区位优势、城市平台、人口规模和较低的房价基数,经过周期性调整和经济逐步恢复后,重庆房价大概率都会上涨!在主城各区中,迎合了重庆往西发展战略的沙坪坝区,可能潜力更大!相关意见分享如下,供参考。

一、重庆房价行情

01、今年10月重庆房价

10月,重庆房产均价元/㎡,同比去年同期下跌0.01%;近一月房产均价元元/㎡,环比上月下跌0.47%;在售房源2.52万套,租售比37年,套均售价万元。

数据及图表来源:中房协禧泰数据

也就是说,即便是“金九银十”这样的旺季,重庆房价无论同比,还是环比数据,都在小幅下跌,市场处在调整中。

02、过去10年重庆房价走势

从过去10年走势看,在-年期间,重庆房价都在“横盘”,价格时高时低,有涨有落,但总体波动性不大。

年起,由于执行商品房“去库存”和“棚改”两项*策,重庆房价跟全国多数城市房价一样,迎来了暴涨行情!

直到年末,“去库存”和“棚改”任务基本完成,*策“红利”退出,*策“调控”加码,楼市逐渐降温,叠加炒作资金被限制,刚需“透支”,楼市逐渐回归平稳发展,房价回归理性,甚至在去年出现了小幅波动。

图表来源:中指院

对比-年房价“横盘”规律,目前的房价行情有点类似于“横盘”特征。

在“房住不炒”和“短期内不以房地产作为刺激经济的手段”基调下,根据过往经验判断,如果调控*策不发生实质性转向,重庆房价难有大的起伏。

二、未来3年内重庆房价的走向如何?

总结完今年和过去房价行情,我们还不能确定未来的房价走向。下面,我将在一个前提假设的基础上,分析未来3年内影响重庆房价的因素,进而去推测重庆房价趋势。

01、前提假设

我们对未来房价趋势的判断,都是建立在对过去行业发展规律和经验总结的基础上得出的。

但是,由于“黑天鹅”之类的意外事件随时可能发生,进而颠覆事物本来的发展趋势,就可能会导致推测失真。

所以,前提假设还是很重要的,甚至可以说是至关重要的。

我的前提假设有两个:

一是未来3年内不发生“黑天鹅”之类的意外事件。比如,今年初的新冠疫情就严重地打乱了经济发展节奏,影响了大家的规划和生活。

二是国家*策在未来3年内不发生实质性转向。比如,全面放开限购、限贷、限售、限价、限商之类的*策。

02、未来3年内影响重庆房价趋势的因素

根据行业发展规律,结合重庆特点,影响未来3年内重庆房价趋势的因素主要有以下一些:

①*策端

最近几年,中央每年都在强调“房住不炒”、“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”、“稳房价、稳地价、稳预期”,今年新增“促进房地产平稳健康发展”。

其实,“房住不炒”是*策对居民端的定位,“不以房地产作为短期内刺激经济的手段”是中央*策对地方*策的定位,而“三稳”固然不可动摇,但房地产业还是不得不“发展”。

今年疫情冲击那么大,经济十多年来首次负增长,但楼市*策依然没有实质性转向,所以,未来3年内,重庆的楼市*策难有大的转向。

未来楼市*策企稳,重庆房价大概率都将企稳!想大跌不可能,想大涨也不允许,稳中求发展,既是守住改革成果的需要,又是尽快复苏经济不得不采取的路线。

从“十四五”规划到年远景目标,到年步入发达国家行列,人均年收入达到10万;到年前,步入中等发达国家行列,人均年收入翻番。实现这个目标的前提之一,就是要保持楼市稳定,而且还要通过房地产“发展”对未来目标实现做贡献。

说白了,房价的调控不假,不仅民怨,而且经济也受不了一业独大!但也要赚钱吃饭,这就是现实!毕竟,房地产业增加值占到了7个百分点,约等于第一产业(农林牧副渔)增加值,想想是什么概念?

所以,房价不止眼前的苟且,还有诗和远方的田野!

②土地端(商住)

年,重庆主城供地宗,成交宗;成交面积亩,同比上涨21.4%;成交金额.25亿,同比提高69.29%;平均溢价率27.39%,同比提高13.43%。

年,重庆主城供地宗,成交88宗;成交面积01亩,同比减少32.1%;成交金额.4亿,同比减少30.4%;平均溢价率14.64%,同比降低45.55%。

年,重庆主城供地宗,成交宗;成交面积亩,同比提高46%;成交金额.85亿,同比提高7.24%;最高溢价率92.22%,上半年溢价率高,下半年受金融调控*策影响,溢价率比较低。

综合看,重庆虽然地形多山,但土地储备和供应都较为充足,对未来2、3年内房价平稳健康发展能起到保障作用。

另外,还有一点值得注意:年土地除了供应充足外,容积率还普遍较低。这可能体现出调控端对住宅产品在往“改善”型方向引导,既是在顺应消费升级趋势,又是在优化重庆住宅产品结构。

而改善住宅往往意味着价格更高,自然就会间接拉动房价上涨。

③人口端

年末,统计数据显示,重庆全市人口.32万人,新增22.53万;城镇常住人口.99万,新增55.4万人,城镇化率66.8%,高于全国平均水平6.2个百分点。

也就是说,重庆城镇化率仍有提升空间,农转城人口并未枯竭,在限购*策下,对楼市是一种支撑;加上新增人口数量庞大,重庆楼市应该说不缺接盘者。

④房价结构

从重庆房价结构看,市场供给端提供的产品价格区间主要集中在单价1万-1.3万/㎡,市场需求端

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