李嘉诚曾说出买房经典名言：“地段、地段、还是地段！”
一座城市的核心区域都是繁华地段，买入城市核心区几乎就是保值、增值的代名词，这已是无需争辩的通识观点。
但是，最近整个楼市上出现了不一样的声音：
北上广深一线城市的核心区房价在过去一段时间成为了房价回调期的领跑者，大城市核心区不再是楼市中的香饽饽。
重庆核心区两滨一嘴投资客爆仓，价格重回一年前……
这些消息是真的吗？我想是时候还原事情的真相了。
01甚嚣尘上的城市中心区房价领跌论
最近楼市出现了一个怪现象：原本应该稳健的大城市核心区房价最近出现了市场领跌的行情。
许多媒体抓住了这一信号大肆渲染，甚至喊出了：“核心区房价撑不住了，楼市泡沫即将破灭！”
这些唱空的媒体并非空穴来风，他们的确手中有一些数据。从过去两个月来看，以北京、广州为首的一线城市核心老区房价确实有下降的迹象。
（广州核心区之一越秀区近期房价领跌）
尤其是以核心区的学区房老破小降价最为明显，其次豪宅的价格下探趋势也很明显。
与核心区相对应的大城市第二圈层反而在这轮回调行情中出现了价格稳定的现象，甚至出现了小幅的涨幅。
（广州二圈层番禺区房价逆势上涨）
这一现象与我们过去城市核心区房价抗跌的观点并不相同，于是许多处心积虑的楼市唱空者有了很好证据，更是大胆喊出：楼市风向标已经转变，今年就是房价下跌元年。
当我第一次听到当前市场出现了核心区房价领跌时，心中也是疑惑满满，难道真的要变天了？
（图片来源于网络）
02如何理解出现这一轮特殊的市场现象？
我们看到近期部分大城市的核心区房价下跌是真实的现象，那这一现象会像诱导效应传导到其他大城市吗？那我们就要弄清楚这次核心区房价领跌的真实原因。
a.前期涨幅过大，理性回调
马克思哲学中我们都明白一个浅显的原理：由事物内部矛盾决定由量变到质变。
过去城市核心区房价是公认的最稳定的市场，涨起来时是兔子的速度，下跌时是乌龟的速度。于是经过几轮行情，形成了中心区房价高企的局面。
一线城市核心区经过几轮行情的“量变”，当下进入“质变”的过程：回调后完成筑底，成为独一档。（一线城市核心区资源的稀缺性决定）
（北京东西城区房价图片）
北上广深一线城市当前核心区的房价已经完成了现阶段的筑底过程，建面10W+的老房子已经成为常态。第二圈层的房价则直接腰斩，大多数都维持在核心区房价的50%左右。
因此说由于几轮行情下来，长期积累的核心区涨幅过大，现目前适当的回调是正常现象，是符合市场价值规律的。
回调，是理性的回调，是健康的回调。
b.老破旧成为成熟老区交易主力
如果说上面由于市场规律的回调是外部原因，那么关于核心区房屋的品质和购买人群的矛盾就是内部原因了。
所有大城市的核心区都面临着一个相同的问题：老、旧、乱。
（广州城中村，图片来源于网络）
但是现在房屋的购买人群已经变了，也许60、70一代的人对老城区拥挤破旧的房屋能够忍受，但是新兴的购房主力*80、90一代就不仅仅只看中房屋地段了，年轻一代的购房者还会注重房屋的品质，小区的环境，物业的态度等等。
这一核心区房屋老旧的现状和新型购房群体之间出现了矛盾，所以许多年轻购房者宁愿牺牲时间成本，花同样的钱选择郊区环境更好，面积更大的房子。
还有一个原因是：核心老区房屋建造设计年代久远，房屋结构欠佳：许多+平的房子只能做出两房，三房的面积基本都在+平了。（老破大）看似单价还能能接受，但实际成交的总价却很高。
（位于重庆核心区某老小区，三房+平米）
这一原因也让很多年轻购房群体放弃了购买核心区房产的计划。
c.重庆核心区价格回调的特殊性
以上两个原因是所有大城市核心区房价面临下行压力的通用原因，但是在我们山城重庆还有一个特殊原因：地势地貌
众所周知我们重庆以“山城”著称，地形起伏大，道路复杂桥梁众多是我们的特色，因此在网上还有8D魔幻城市的称号。
虽说立体城市在视觉上看起来很美，但实际生活起来确实不太方便。
重庆就是因长江和嘉陵江而兴的城市，所以傍水而居是我们的首选。由于处于长江上游地区，所以重庆的两江四岸不同于下游的平坦冲积平原，四处是起伏的丘陵。
当然，重庆主城区并不是没有地势平坦的地区。沙坪坝大学城、两江新区腹地等都有大量平整的土地。
所以，曾经居住在重庆母城的人现在许多都愿意前往地势平坦但相对偏远的地区生活，而不是在道路崎岖的老城区。
（图片来源于网络）
通过上面的描述，你是否能理解本轮城市核心区房价领跌的原因了呢？难道我们核心区的房价就真的会止步于此，原地踏步，慢慢地让郊区房价赶上来？
如果你真的有这种想法，我会告诉你：
错！以上思路全错！
03还原真实的重庆核心区房价走势
我们将目光返回重庆，重庆核心区的房价真的跌了吗？
（二手房数据，来源于安居客）
通过最新的成交数据我们发现重庆核心区中的代表—渝中区，非但房价没有随市场下调，反而逆势上扬！
由渝中区向外看去，几乎所有传统商圈和两江四岸核心区的房价都很稳，从来不存在什么暴跌30%、40%的行情。
（新房房价地图，来源于网络）
最近，重庆楼市从过去的数据来看仍处在回调阶段，但是数据是具有片面性和滞后性的。并且过去的一个月处在春节期间，具有特殊性。
我们近来调查一线市场，探访了几家中介门店，上访客户量都有明显的回升，看来春天确实来了，万物复苏。
04回到轨道环线内的核心区依旧是首选
要说重庆有没有核心区，我想许多人会说：重庆是多中心城市，没有核心区。但是随着去年重庆轨道交通环线的开通，我们发现重庆其实是有核心区的，轨道环线之内就是核心区。（PS:杨家坪商圈因轨道环线跨江的原因未在环线内，但它当然属于核心区）
我们打开地图，可以发现轨道环线之内几乎再无地可供，存量房交易进入二手为主的市场！
a.重庆核心区房价很健康，依旧是相对的洼地
在重庆首选核心区的最重要的原因就是：核心区房价很健康，仍处在相对洼地。
与重庆相当规模的内陆大城市几乎都已经完成了3/2/1的行情沉淀，但是重庆的两江四岸核心区仍拥有大量2W内的核心区新房面世。
话不多说，大家自行判断该如何选择。
b.重庆核心区拥有最顶级的配套
我曾经在去年底轨道环线开通之际写过一篇干货文《重庆楼市调整期，轨道环线核心资源大盘点！》。在当时接近年关，大家好像对这一块儿并不