TUhjnbcbe - 2021/1/15 8:42:00
文丨CKhouse今年的楼市新闻属于局部嗨，雨露均沾是不大可能了。在“黑天鹅”打乱的当下过热，并不是一件好事，深圳豪宅被秒光，走出楼市里的一股清流。接下来，一定会被专项整治，用以往的话来概括，文件内容应该是“市场乱象”之类的。要参与群讨论吗？识别即可而重庆楼市一直以来都有一些独立，好像凭借着自己的心情在涨跌表现。深圳热了，南京热了，苏州热了，成都也热了，偏偏重庆热的不够明显。就连土地市场，也败下阵来，打着观音桥的旗号，表现却也一般般，楼市是不是该凉了。01.观音桥组团再添新地块。就在今日，重庆市规划和自然资源局决定，供应3宗商住用地。其中一宗地块位于江北区观音桥组团，为二类居住用地，楼面价为元/㎡。看标题很吓人，观音桥供地实属罕见，唯一遗憾的是价格并不惊艳，放在年甚至跟不上某远郊区域的地价表现。如图，地块归属江北区观音桥组团，名为A分区A26-4/03地块，但细看位置，似乎距离观音桥蛮远的。地块详细信息如下：我们来看看主要数据，容积率2.0，土地面积21.77亩，可建面积.12m2，起始楼面价元/m2。就目前形式来看，也算地王级，谁叫重庆楼面价整体不高，而今年更是元/m2频现，地段还那么远。真是符合了我们常说的，楼市只会在地缘辽阔的新区炒作。02.核心区地块是否能创新高？好不容易看到一块起拍价还不错的地块，我们往往就会第一时间猜测，“它能成为今年重庆土地市场的新贵吗”？重庆楼市地价整体不贵，要说表现惊艳的，可能又要把年5月28日，荣安在九龙坡区滩子口拿下的一地块说起。当时该地块排除元/m2的单价，成为重庆北区之后的新地王，直到目前为止还没有任何一块地超越其单价。而本次观音桥组团再次供地，是否能够再创新贵，我想能参考的也只能是就近原则。如图，从地理位置上来看，本轮地块也谈不上观音桥正规*，距离观音桥还是有一段距离。值得欣慰的是，年7月31日观音桥板块的另一非正规*C分区拍出了元/㎡的高地价，比上不足比下有余。所以，我们又在猜想，有着观音桥头衔的新地块，是否也能拍出今年第一次惊艳的土地价格，成为新地王。但是，稍微详细一对比，就有些底气不足了：一方面，去年观音桥元/㎡的C分区，起拍楼面价是元/㎡，而本次A分区起拍价只有元/㎡，掉了+的单价；另一方面，去年的C分区周配套成熟，地段更核心，再加上隔江相望的弹子石板块，最高地价刚破万而已；所以，对比之下就有伤害，似乎心里已经有底了，但却不敢说。有人说估计也就破万或者单价出头。对于这事你觉得呢？你觉得能创新高吗？今年的土地市场溢价率可是很一般呢。03.地块周边房价表现会如何？春江水暖鸭先知，楼市冷暖地先知，每一次土拍似乎我们都爱联想到房价表现。一般情况下，地价越高，房价表现也会呈正相关。当然，可能有个别奇葩的地块，但核心区域应该还是很少遇到。因此，我们不妨来看一看本次地块周边房价表现，希望你也能得到一些启发。如图，我们把本次地块位置大致标注了一下，很明确属于江北区海尔路板块，这个板块推荐相对较少。目前该地块较近的新盘价格表现也不错：如图，地块旁边新房大概就三个，中亿阳明山水均价2.1W/㎡，西派城均价表现2.4W/㎡，鲁能星城外滩均价表现2.0W/㎡。然后继续往五里店方向走，一路上就是我们熟悉的小区，保利观澜，万科御澜道，新鸥鹏教育城，恒大中央广场，紫御江山等等。结合这几个二手房小区均价表现来看，似乎地块周边的相对吃力，获利空间不大，比如阳明山水二手均价只有1.5W/㎡，海语江山只有1.4W/㎡。而越靠近五里店，越靠近江北嘴一带，二手房均价表现都特别亮眼，甚至是整个江北区，乃至重庆市价格领涨区域，整体均价表现1.9W/㎡以上。要知道年重庆楼市启动前，中亿阳明山水和新鸥鹏，中央广场，保利观澜，乃至当时的融景城，套内单价都是不相上下的。都是由套内均价元/㎡开始跳涨，虽然现在新房价格表现相差不大，但是放在二手房市场，价值就体现在了价格上。同样的房价起点，经历一轮涨幅潮水过后，居然拉出了元-元的单平差价，所以买房还得认准区域和板块，还得认准小区才行。如图，即便把阳明山水价格表现相对较高的二手房和新鸥鹏教育城价格表现相对较低的对比，你也会发现足足拉出了元的差价。地段走高，房价走高，地段越好，房价涨幅会在潮水退去后，表现得更有价值感。-end-重庆买房，记得加入知识星球▼投资重庆楼市，你需要最真切的了解市场，如果你是多*朋友，欢迎识别下方知识星球