重庆.房价
重庆，对于外来开发商意味着什么？
供应量第一，成交量第一，竞争激烈程度第一，营销人压力第一…
然而，就是在这样的市场环境下，重庆依然是诸多外来开发商不得不进的城市。
这是为什么？
近日，有在外地做房地产开发的朋友告诉笔者，“因为流量”。
此前，他们公司也是在重庆着手收购项目，去年团队也前前后后来了重庆很多次。最终却因为谈判价格的原因，选择了暂时性的放弃，但对于进重庆的大战略他们依然不放弃。
对此，笔者很好奇问到，“重庆房价不高啊，最近两年重庆房价也是在横盘，没有多少涨幅，开发商的利润低。”
而且，整体看中国中西部的楼市表现：
西安，火；
武汉，火；
昆明，火；
成都，更火；
重庆，清凉；
贵阳，拔凉。
不过，对于这位开发商朋友以及他所在的公司而言，进重庆能保证的是销售的流量。
“重庆房价，三年一个周期，先储备好粮食等待下一个上行周期”。
记得在去年12月末，重庆开发商都不约而同，纷纷发出了通知。
其通知的中心思想浓缩成一句话：收回折扣，马上涨价！
而这个“马上”的时间基本都放在了年1月1日。那么，年1月1日之后，重庆房价真的涨了吗？
从最近一周重庆商品住宅市场的整体表现来看：
-新增供应10.23万方，环比下降63.61%；
-成交面积26.62万方，环比下降60.37%；
-成交均价元/㎡，环比下降0.04%。
很显然，重庆住宅房价并没有那么“立竿见影”的涨，基本是与12月最后一周的成交均价持平了。
重庆房价，似乎令人很捉急。
甚至在今日，重庆业内资深人士也发出了这样的感慨：房价赶快涨起来呀…
而在知乎上也抛出了一个热门话题，也是关于重庆房价的：
不理解！
为什么重庆房价会这么低廉，与同段位的城市成都武汉差距越来越大？
该知友对问题进行了详细阐述：“作为直辖市+中国第一网红城市，重庆这房价确实太白菜价了，才1万2千多。
有的重庆人说被郊县拉低了，那我们就来看看重庆市区的房价，最高的渝中区，江北，南岸等，也就不到2万，和武汉成都完全比不了，和另一个直辖市天津，房价差了1倍多。”
......
元芳，你对此怎么看？
知乎PU
地票制度是重庆低房价最根本的原因，没有之一！
地票，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地在内等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。
换言之，地票是一个市场运作并经法律认可的附有经济价值的土地指标。
年以来，作为中国第四个直辖市，重庆首创的“地票”改革试验正式开张。
“从制度变迁的角度看，合法的市场能更好地稳定各方预期，减少交易行为的扭曲或歪曲。”
我用大白话翻译一下：
我们国家有18亿亩农耕地的红线，这是谁也不能碰的。建设用地的指标是有限的。
通过地票制度，你可以新增一亩建设用地，同时你需要复垦一亩农业用地，这样国家的18亿亩农耕地的红线不变。
开发商不用抬高地价去竞拍土地，房价自然不高，土地转让金一部分给到农业集体，农民也有钱了，同时也盘活了经济。
重庆市从土地的供给侧结构性制度安排解决了土地的问题。
重庆的土地供给一直处于高位！
无论是否学过经济学，供给决定商品价格这个大家都懂。
知乎PU
被高估的重庆
因为进入重庆房产市场的货币数量有限，而商品房和土地供应一直又比较充足，这两个是主要原因，然后为啥会这样，有一些不可明说的原因。
重庆有”天津化”“东北化”的危险（这两地都我很喜欢），不过他有“PEI都”兜底，前景很不好说。我是四川人，在重庆工作了7年，换过工作，也换过房子。
全国GDP排名
实际只看重庆主城九区的话重庆只有亿元，应该排在20名左右，如果你说按所谓主城都市区21区，那就是多亿，能和成都齐平。
但是大家心目中真正能算主城的，除了九区以外，璧山和江津这两个已经通地铁和即将通的算进来也就亿元左右，和长沙差不多，而成都如果只算传统意义那十一二个区，也有多亿元。
所以除了主城九区，重庆将近60％的GDP实际上是给了剩下29个区县(÷29=亿元)，和很多省市下面的县一级行*单位普遍从几十亿到一两百亿相比，其实说明重庆这边扶贫力度是很大的，这也相对削弱了主城的实力。
二.主城都市区
重庆的经济动力
一个是固投所占比例，大家可以百度，当然每个城市有他的特点和使命，我在这不是评价好坏。
另外一个是民营经济，比如百强民营企业可以一窥。
一、房价低廉吗？和成都武汉越来越大吗？
结论：（相对）低廉，但是也被略微低估了
YES低廉：从数据来说，房价相比同级别城市：天津、武汉、成都、杭州、南京、合肥、福州确实有一定或者较大差距，基本上是他们的50-70%，也打不过青岛、佛山、东莞、苏州、宁波、厦门这些地级市、甚至浙江一堆三线城市，可能和大家心目中的直辖市+网红城市确实有差距；
NO略微低估：后面或者平行线上还有一堆：沈阳、石家庄、郑州、西安、兰州、银川、济南（北方省会），昆明、贵阳、南宁、长沙、南昌（南方省会）等等难兄难弟，这里面有石家庄、兰州这些后继乏力的，也有类似西安、长沙、郑州这些年很能打的网红城市。
看下图重庆基本都是40-50名，略微有点偏低了，如果采样了区县和大量主城边缘地带房价，还有大量的老破大，老破小（价格很多低于1万，这是和北上广不一样的地方），确实会导致数据比较低。
实际在主城九区稍微核心一点的位置，楼龄在10年以内，居住品质不太差，带轨道交通，教育还将就的，中等或者偏上一点的都在-，新房基本-了，当然10-20年楼龄（不是核心商圈，学医院配套），-确实一大把。
图三.全国房价排行（只能说仅供参考，能代表大方向，还是要自己去实地探访）
再看成交量：
图四.-成交量（图片来源网络）
图五.商品房供应量和成交量（图片来源网络）
动态来看供应量和成交量基本能持平了，还是很努力了（注意这句话，后面会讲）
注：图四图五有点合不上，不过我不是写论文，也就对照着看一下。
图六.成都商品房供销量（图片来源网络）
从销量来说成渝前几年来说相差不是很大，成交面积在多万平米，不过年重庆比较恼火。
二、为什么房价低廉？
我自己发明了一个公式：房价增量=货币总量/商品房供应量+K
货币总量=刚需货币+炒房客货币+银行贷款货币
供应量受土地价格、城区可供应商品房开发面积、需求等等的影响
K代表*策影响
当然这三者互为因果。
重庆刚需带来的货币其实很有限的。从我买房经历来看，很多人只勉强出的起2-3成首付（前些年还可以分期首付），而且总价来说超过万的房子都很难卖。
另外一个原因，几十万套的公租房，又延缓了一部分人的买房需求。银行贷款货币呢？不管是超发的也好，还是存量货币，反正大部分的水都流到其他城市了。
炒房客的话，虽然说现在北上广深可以降维打击，一套顶十套，但是前些年比如说台州炒房团在海客瀛洲的折戟沉沙让很多炒房客是望而却步的。
而且前些年差距还不是很大的时候，又出台了一些限购措施，包括其他涨幅更快的城市的分流作用，实际过来的炒房客资金真的很有限，可能大部分是SK的人来做了贡献吧。
大家都在说的土地供应量，大家可以网上查查具体多少，但是更多是城市边缘拓展地带，比如龙兴、大学城、水土、华岩新城、蔡家，等等，核心地带也不多了，但是这也分流了相当一部分预算有限，新房癌的刚需过去。
重庆主城区土地供应量对住宅价格的影响：
*策就不说了，在房价都在普涨的时候，搞的比其他城市严格，现在涨不动了，反而是最松的。
此消彼长，重庆房价想上涨都难，当然为啥货币量、供应量、*策是这样？下面会讲。
三、为什么差距拉大？
可能大家更想知道的不是重庆房价那么低，而是重庆为什么（全方位）和成都、武汉拉开差距吧？
如果你要让我用教科书一样的标准答案回答你，就太无趣了，比如“主观和客观原因”，当然后面会这样讲一下，但是用我的大白话来说重庆是“学霸”，成都、武汉、杭州市“学神”（北京上海深圳是什么？额，是校长）。
什么意思呢，重庆貌似很努力，也得到了班主任的重点照顾，但是天赋和底蕴以及努力的方向在这十年可能错了，所以现在转型很痛苦。
0、总体定位
也许国家一开始就只是想让重庆做一个可掌控的工业城市，或者特殊时期的大后方，后勤，没想那么多，但是机会有时候总是要靠个人争取的，重庆这十年确实错过一些产业升级的先机。
1、历史
历史底蕴来说，重庆是无法和成都、南京、杭州、广州这些具有帝都气质的城市比拟的，只是在民国开始才脱引而出，从陪du，到三线建设的重镇，但是真正按一线城市打造也是直辖后这二十二三年的事，能从一个地级市急速膨胀到一线城市巨兽，其实已经很不错了，所以这样一个具有实验性质的城市，在高速路上疾驰，走错一步也许就是很长的弯路，没有太多试错的机会；
2、地缘
就因为重庆的多山，更靠近东部和南部沿海，以及四川长江及长江支流都会汇聚到重庆的有利地缘，让他成为欧美列强最早要求开埠的长江口岸之一，成为GMD苟延残喘的老巢，六七十年代成为三线重点区域，现在的重工业就是建立在之前的*工基础上的，当然如果有需要，可以立马生产weapon。
但是多山、两江交汇的地形（导致市区交通的堵塞，通行距离的增加，时间成本增加），和湿度大，较多的阴雨天气也导致这里相比成都、昆明或者一些沿海城市并不宜居，尤其是老人，心脑血管疾病的人，这是限制外来人口接盘的一个重要原因，当然这种刁钻的地形上建立起一座比肩一线的大城市，不管是视觉和心理都很震撼，适合猎奇和电影取景，常住的话要看以下几点影响因素了。
3、医疗
这块一直是优势，有第三医院，也有医院这样的干将，但是听说最近工资水平有点跟不上，当然这可能也是大环境的关系。
4、教育科技
基础教育：从小学到高中，重庆其实是性价比不错的城市，有几所比肩成都四七九的中学，高考录取率要比四川高一点，大概就是30%和40%的差距，所以也不可能像天津一样成为绝对优势；可能会吸引一小部分云贵的过来读书然后回家高考，但是不会成为购房或者消费主力。
高等教育：职业高中和大专确实多，所以提供了很多产业工人，这也影响了后文所说的产业升级的方向。大学的话，配备是很齐全，综合型的重庆大学，西南大学，当然也就这两个还马马虎虎，其他从医学，到师范，再到*法，理工，工商，交通，美术，都有布局或者几十年前被布局（当然这几年引进了很多分校或者研究院，具体效果有待观察）
其实，重庆相比成都合肥少了一个”电子科大“或者“中科大”这样的高校，长远的影响了重庆的产业布局，导致高科技行业发展先天就不足。
另外，科研院所国家更多是布局在西安、成都、武汉的。
5、产业经济
本身就是靠国家投资基建等拉动经济，而且国家对重庆定位和产业基础就是钢铁，汽车，基本上一直就这么延续下来了，再加上人才供应体系也很难自己给自己提供更好的升级机会，当然笔电产业，京东方，紫光，SK海力士这些在重庆也有布局，只是都偏向加工生产组装，但是上游的更精密的芯片设计，制造及比较难了。
比方说，某个高科技企业准备在西南地区落户，你说他会选择哪个？肯定是有充足人才供应和产业链基础的成都，其他条件都差不多的情况下。成都一直有半导体、互联网产业基础的。
另外，成都的央企国企总部，比如中建、中铁等的总部数量是完爆重庆的，这些人也是购房的高级购买力。
以上想说的是重庆本来就一条腿走路，旁边还有个强悍的竞争者。
无法提供大量金融、互联网、半导体等高薪产业和岗位，这是城市升级非常致命的缺陷，这是一个城市造血能力的体现。
这些都是严重影响一个城市购买力的，当然在前十年大放水的背景下，可以浑水摸鱼，只要有接盘侠，这个杠杆游戏就能玩下去，外地投资客可以做外地投资客的生意，本地人可以做本地刚需的投机，但是这几年的大变局下，是真刀真枪的拼刺刀。
6、人口
四川有八九千万人口，陕西有四五千万，本身就有充足的人口储备，另外基本上西部地区中的疆藏宁甘青的外出购房养老首选就是成都、西安了，不管交通距离，工作机会，宜居程度，饮食，文化，肯定首选这两个城市，基本上就被瓜分完了。
重庆本来就只有三千多万，主城已经一千多万了，周围四川，贵州，陕西，也只能吸引少部分人，自己还有外流人口，所以这也是和举全省之力发展的其他城市比较吃亏的地方。
7、城市规划建设
“二十年建完了别人一百年建的楼”，重庆主城，尤其核心区太多杂乱无章的规划和建筑了，虽然这也是今年FZ题材影视取景的优良场所，但是侧面说明前些年这一块的缺失，老城区容积率过高，楼面奇丑，坡坡坎坎，品质过低，想来养老的人都只能打退堂鼓，大家都知道这边没有其他城市限高的要求，所以对北方平原地区来的人并不是很友好。
8、人
这里想说的是决策层和底层人民、中产阶级，都共同影响这个城市的方向。
这里就是一个UperClass闷声发大财（gwy，事业单位，国企，央企等等），大量被扶贫的低收入阶层，然后收入不高的中产阶级，关键大家有时候还有点沾沾自喜（也许包括我自己）。
总结：
有好牌也有烂牌，未来真的和迷雾一样，
希望他往更好的方向发展。
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