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TUhjnbcbe - 2023/7/19 20:40:00

一个错误的认知,可能会导致很多错误的判断,在城市开发中,我们对于西安最大的认知错误,就是西安很大!

因为,曾经YK时期提出了“大西安战略”,但实际上“大西安”行政从来都不存在,大西安的“大”,更多是理想远大。

从实际出发,西安的面积十分有限,全域面积平方公里(不含西咸新区代管部分),即便放在全省地市级范围,也仅比铜川面积大(铜川约平方公里),面积还不如咸阳(咸阳约平方公里),因此,“大西安”的概念,更像是一个美好期待!

年4月份,国家发展改革委网站正式发布《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,其中,明确涉及西安包括支持西安等都市圈编制实施发展规划、关中城市规划实施联席会议制度落地等等。

▲大西安范围-示意图

大西安:规划范围将包括西安市整个行政辖区,渭南市富平县、蒲城县,咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原两区两县,面积平方公里。

西安都市圈:包括西安市行政辖属的11区2县,咸阳市行政辖属的2区1市5县(秦都区、渭城区、兴平市、武功县、三原县、礼泉县、乾县、泾阳县)。

大西安西安都市圈,这两个概念高度重叠,可以将“西安都市圈”视为“大西安”规划的一个官方版本,但大西安的土地资源并不是西安一家独享!

如果没有对比,我们对于西安的判断,可能会偏靶,但如果放在“西三角”之中来看,西安面积就更加狭小。

重庆面积约平方公里,仅主城区便达到约平方公里;成都面积约平方公里,仅主城中心区便达到约平方公里。

年5月,重庆市正式扩张主城区,主城都市区范围包括21个区:原主城9区(.19km)即渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚、渝北、巴南为中心城区;渝西地区12个区即涪陵、长寿、江津、合川、永川、南川、綦江、大足、璧山、铜梁、潼南、荣昌为主城新区,这一范围还包含两江新区、重庆高新区、万盛经开区三个功能区。主城都市区面积、常住人口、经济总量分别达到2.87万平方公里、万人和1.8万亿元。

▲重庆市功能划分-示意图

相比之下,西安面积就十分紧凑,全域面积平方公里(加上西咸代管部分,一共平方公里),与重庆相比较,西安辖区更不占优势:

其一,如果西安主城区以三环线为界,仅有约平方公里(包括汉长安城遗址在内),相比之下,重庆主城区面积是西安的大约70倍。

其二,如果西安主城区以城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央)为界,面积仅有平方公里,重庆主城区面积是西安的34倍。

但如果不了解这个情况,我们经常会拿重庆对比西安,觉得西安发展太过集中,城区过于高密。

一直以来,很多人将西安经济体量与重庆、成都相比,一开始就出现偏差,因为,西安的整体规模远比重庆要小,重庆的辖区面积相当于一个中等省份。

年——年,全国主要城市GDP统计,重庆上涨.50%(全国第三),西安上涨.18%(全国第七),其实无论是地均、人均GDP,西安的发展都不比重庆差。

但因为土地资源紧张,西安城市开发的难度要比重庆、成都更严峻,它们是“从有变优”,我们是“从有变缺”!

为什么辖区面积平方公里,西安土地资源如此紧张?这里面主要有两个原因:

其一,历史原因,土地面积紧张:上世纪行政区调整,西安辖区不断缩水,将咸阳划出西安,两番折腾之后,咸阳占据关中平原最好土地,连渭河都变成了咸阳的“城中河”,除此之外,三原、泾阳、兴平划给咸阳,蓝田、户县、周至贫困山区划给西安,造成西安辖区积贫积弱的现状。

其二,红线存在,加剧土地紧张:西安城市开发有“四条红线”限制,分别是:①城镇开发边界(建成区平方公里)、②永久基本农田保护线(.42平方公里)、③生态保护红线(秦岭生态保护区.67平方公里)、④遗址保护红线(遗址保护区.52平方公里),由于“四线并列”的刚性约束,西安可开发和利用的土地资源也是捉襟见肘。

当然,也有人提到,关中平原是最早的“天府之国”,怎么可能面积如此狭小?但实际就是如此。一般情况下,关中平原的概念包括西安、咸阳、渭南、宝鸡、铜川,西安只是其中之一,还是面积垫底的那个。

铢分毫析,在土地资源相对匮乏的情况之下,西安所遭遇的是无法理解的楼市“供需失衡”,新房供给量远远无法覆盖需求,导致西安房价连续上涨56个月,还有大批量出现“千人摇”,不少家庭沦为楼市“氛围组”。

但土地资源紧张是客观存在,绝对不是因为个人好恶变化,因此,在土地资源紧张的背景之下,缺少土地供应还会继续出现!

(稿件已于年1月6日发出)

作者/来源:刀评楼市

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